一、地方税主体税种的内涵与特征 地方税主体税种一般是在地方税制结构中居于主导地位，发挥着主要税收收入功能和调节功能的税种。作为地方税主体税种的税，还应具备以下客观条件：税收收入稳定，能适应地方财政支出的需要；受益—税收负担相对应；能适度反映和调节地方经济。 1.作为地方主体税种，其课税对象应有相对的区域固定性，并普遍存在于全国各地，即应该具有税基稳定的特质，税源不易因为征税而发生在不同税收辖区间流动的现象。著名财政学家马斯格雷夫在分税原则中曾说，属于地方政府的税收应是对完全不流动的要素课税取得的税收收入。在地方政府经济发展的过程中，如果地方税对有较强流动性的税源课税，往往会促使税源流动性增强，容易造成地方政府间的税收纠纷和地方政府从本地区利益出发进行低税竞争，进而引起资源在地方政府之间的再分配，导致不同地区间税收收入失衡，税源流失的地方财力困难。因此，具有较强流动性的税种一般不能作为地方税收体系中的主体税种。 2.地方主体税种课税应当符合受益原则。即根据纳税人从政府提供的公共品中受益的多少，判定其应纳税的多少和税负是否公平，受益多者应多纳税，反之则反是。政府财政作为一个整体应该向社会提供全国性的公共品和地方性的公共品。地方性公共品受益范围覆盖地方政府辖区范围，由地方政府在其辖区之内筹集收入予以提供，是受益原则的客观要求。基于受益原则，地方主体税种的征税对象受益的大小应与地方政府提供的公共品直接相关，纳税人所承担的税负高低应该与其享受的公共品多寡相称。 3.地方主体税种要既对经济波动有一定的税收弹性，又要不易发生周期性波动。作为地方主体税种，对经济的弹性如果太大，会造成地方财政收入的不稳定；若弹性太小，则地方财政收入不能随着经济的增长而增加，满足不了人们不断增长的对公共品的需求。我国现阶段正处于市场经济不断发展完善的进程中，主体税种对经济波动具有一定的弹性，才能确保地方政府的税收收入能基本满足财政支出的需要，这是确定某一税种是否能成为地方税收体系的主体税种的必要条件。 二、房地产税作为地方主体税种的内在禀赋 房地产税作为世界上的一个古老税种，在经历了无数次的税制改革之后，仍然能作为许多国家的地方税主体税种而存在，这说明房地产税确实有作为地方税主体税种的天然特性。 1.房地产税的税基稳定，对经济的扭曲程度小。首先，房地产拥有者或使用者不易隐瞒其财产，很难逃税。因此房地产税可以为持续增长的地方公共支出提供一个稳定的资金来源。其次，房地产税的税基流动性较差。房地产属于非流动性生产要素，有着在地域上无法移动的自然特征，对其征税产生的经济影响范围较小，不会因为地方政府对其征税而改变这一生产要素的地区配置，也能在一定程度上抑制地方政府间的税收竞争，对经济的扭曲程度相对较低。因而房地产税是最具资格成为地方主体税的税种之一。 2.房地产税是与土地收益相匹配的受益税。房地产增值主要来自土地溢价部分，土地溢价产生的原因可以归纳为以下几个方面：(1)自然增值，土地的稀缺性使其价格不断上升。(2)由于城市规划变化，使土地利用条件发生改变，在变化方向有利于土地高效利用时，引起地价上涨。(3)政府对城市基础设施和公共设施等进行投资改造，从而导致地价上涨。(4)土地使用者对土地进行投资而引起的土地增值。可见，土地溢价主要是源于公共投入，如果不以税收的形式对增值部分进行调节，显然不符合税收的公平原则，也违背了税收的效率原则。因此，房地产税相对于其他税来讲，具有更加典型的受益税特征。 3.房地产税对经济波动的弹性适度。房地产税的税基主要以房地产的市场价值为依据，该价值对经济走向的敏感度较低，能保证地方税收收入有相对的稳定性。尽管房地产市场也会经历繁荣期或者萧条期，但从长期来看，由于受人口增长、土地资源紧缺、配套设施逐步完善等因素的影响，房地产价值的总体走势是逐步攀升的。 4.房地产税由地方政府征管效率最高。首先，有助于提高征管效率。房地产税的征收成本高，征管难度大。房地产税的计税依据是房地产的市场评估价值，由于每一处房地产因为区位、朝向、户型、楼层的不同而呈现出唯一性与独特性，使房地产价值评估工作变得比较繁琐复杂。只有划给地方政府，才能充分调动地方的积极性，以本地区利益为重，有效地监控税源，保证税款及时足额入库，从而有助于降低征管成本。其次，地方政府有独立自主的税源能提高财政效率。独立自主的税收来源将地方政府的税收和财政支出联系起来，收入用于地方支出，可促进地方居民参与公共事务，加强监督，地方政府在确定地方公共支出项目和规模时必须衡量成本和收益，这能够在很大程度上激励地方政府作出最正确、最经济的财政决策，达到公共支出效益最大化。 三、国外房地产税的主体地位 房地产税具有税源广泛、区域性、受益性等特点，最适宜成为地方税主体税种。从世界各国的情况看，房地产税也确实是市场经济国家特别是带有分权特点的国家通行的地方税主体税种。 (一)OECD国家。 从近年来的总体发展趋势看，房地产税在OECD国家中地方主体税种的地位日益坚固。从20世纪70年代以来，房地产税收收入占州、地方两级政府税收收入的比重总体上呈上升趋势，平均水平历年来始终保持在60%以上。其中：房地产税收收入占州政府税收收入的比重1979年为9.24%，2009年为19.26%；房地产税收占地方政府税收收入的比重平均水平为42%左右，1979年为36.52%，2009年为42.27%。而房地产税收收入占联邦(中央)政府税收收入的比重则逐年稳步下降，该比值1979年为3.7%，2009年下降为2.58%(见图1)。这其中就美国而言，尽管由于经济形势的变化和纳税人对房地产税的增长存在部分抵触情绪，美国对房地产税的限制越来越多，房地产税收收入在美国地方税收收入中的比重呈现缓慢下降趋势，但是下降幅度并不大，1979年至2010年，占比最高的1979年为77.44%，占比最低的2006年为70.42%(见图2)。
