DOI:C NKI:13-1356/F.20120216.1322.009 网络出版网址：http://www.cnki.net/kcms/detail/13.1356.F.20120216.1322.009.html网络出版时间：2012-2-16 01：22：24 PM 如何解决普通中低收入人群住房问题，已经成为党和政府工作的重点。胡锦涛总书记在十七届五中全会报告中提出“住有所居，推动和谐社会建设”的要求，温家宝总理在政府工作报告中也作出“抓紧建立城市住房保障体系，让人民群众安居乐业”的指示，这些充分反映了国家对住房保障的高度重视。然而长期以来，地方政府在推进住房市场化改革的进程中，过于强调市场的功能而忽视了住房保障的作用，导致了现行的住房保障制度不健全，保障房领域出现供给量不足、保障效应不明显等问题[1]。国家“十二五”规划中提出，未来五年内，我国将拟投资1.3万亿～1.4万亿用于3600万套保障性安居工程的建设，使保障房的覆盖率达到20%。如何从制度层面上保障十二五”住房保障规划的顺利进行，需要我们思考。为此，本文尝试性地提出未来住房保障制度并轨的观点，并设计了住房保障制度并轨的长短期路径，以期为解决中低收入群体的住房问题提供理论参考。 一、城镇住房保障制度并轨的总体思考 住房保障制度并轨是以构建广覆盖[2]、无缝隙、多层次、动态性的租赁型住房保障体系的改革，其主要目的为提高住房保障制度的运行效率，改变居民的住房消费习惯，优化住房市场结构，促使房地产市场的良性发展。制度并轨后的保障对象，不仅要涵盖现行保障制度的保障群体，更要涵盖“夹心层”、潜在城镇人口(具有迁居意愿的农村人口)[3]、短暂流动人口、“被城市化”的农村人口中的住房弱势群体，以及因市场因素造成的住房弱势群体[4]。 鉴于我国住房保障制度发展的特点，我们认为：制度并轨后的保障方式，短期内应该坚持产权式、使用权式保障并存的形式，长期取消产权式保障，着力实现使用权式保障方式。制度并轨后的保障水平，应呈现出层次性、差异性、梯度性。保障水平在地区间、保障制度设计间都存在差异。一方面，保障水平的设定必须同当地的经济社会发展程度相挂钩；另一方面，短期内，保障水平在廉租房、公租房、经济适用房之间应呈现出差异；长期保障水平在廉租房、公租房等租房体系内应呈现出差异。 二、城镇住房保障制度的短期并轨 1.城镇住房保障制度的短期并轨路径 (1)经济适用房实施租售并举的方针，逐步降低出售性的住房保障比重，提高租赁性的住房保障比重，[5]实现购房保障向租房保障思维的转变，将租赁型经济适用房并轨到租房保障体系。对于出售型的经济适用房，暂时适当限制其发展。这一观点的提出，主要基于以下因素的考虑：一方面，在一定程度上，出售型经济适用房，可以增加房地产低端市场的供给；另一方面，出售型经济适用房的问题突出，但是，尚存在一定的发展空间，直接取消经济适用房的时机不成熟，容易产生诸多负面效应。 (2)公积金实行“准银行式”的运营模式，即“管理中心+商业性机构”的模式。中央公积金管理中心主要负责宏观政策的制定、资金风险的管理，以非营利性为目的。而地方公积金管理可以进行部分商业化、市场化运作，强化公积金的盈利性，提高公积金的保值、增值空间，为住房保障体系提供长久稳定的资金支持。同时，对公积金进行动态管理，即实施保障资金跨区域流动。一方面，地方间公积金实施跨区域流动，合理配置区域间的公积金，提高公积金的配置效率；另一方面，个人公积金账户实施资金跨区域流动，可以结束长期以来地理空间限制，加快公积金和人力资源的混合、同期合理流动。 (3)大力推进廉租房的发展，将廉租房并入到租房保障体系。短期内，廉租房在租房保障体系内，仍是保障供给的主体。随着公租房供给保障力度的加大，出售型经济适用房比重的增加，廉租房在租房保障体系中的比重会适当降低，廉租房仍将对低收入群体实施保障。 (4)加快公共租赁住房的建设，将其并入租房保障体系。随着近年来房价的攀升，游离在保障和市场之外的“夹心层”，其住房难问题成为了各方关注的焦点，为了解决“夹心层”的住房问题，政府采取了公租房的政策。[6]之所以公共租赁房能够应运而生，是因为其自身上具有诸多的新特点。其一，从产权的角度来讲，公租房的所有权归属于政府，而其他的房屋侧重于强调房屋的私人所有权，如经济适用房、限价房；其二，公租房同廉租房也存在着明显的不同。公租房侧重于解决“夹心层”群体的住房难问题，而廉租房着重于解决城市最低收入群体且住房困难的住户；其三，公租房的保障方式是租赁方式，而不是传统的购房方式。 2.城镇住房保障制度短期并轨的效应 (1)通过制度的短期并轨，可以纠正现行经济适用房的弊端，提高政策的保障效果。在制度的短期并轨路径中，对出售型经济适用房制度实施暂不取消的政策，只是降低出售部分的比重，这一方面可继续发挥现行经济适用房的部分优势；另一方面可减少由可交易性所带来的效应流失。同时，制度的短期并轨是建立在现有住房保障制度的基础之上。这不仅有利于新旧保障体系的平稳过渡，避免过大的波动，而且可以减少制度并轨过程中的障碍。
