一、日本房地产税制的主要内容与特点 日本的税收制度相当健全和完善，现代日本的税制是根据著名的“夏普劝告”税改方案逐步确立的。1948年后，日本政府根据“夏普劝告”对房地产税进行了全面改革，逐步形成了一套较完善的房地产税制。为了进行分析，本文根据房地产税的性质，依征税环节将房地产课税划分为三类：即房地产保有税、房地产取得税、房地产所得税。 (一)日本的房地产保有税制 1.特别土地保有税。特别土地保有税是对1969年1月1日以后取得土地的所有人以及1973年7月7日以后想取得土地的人课征的一种税。前者在保有土地期间每年课征，后者则在取得土地时一次课征，它属于市町村级税，其税率为1.4%，计税依据是土地取得价格，应纳税额是按标准税率算出的税额中扣除固定资产税额后的余额。即：应纳税额=土地取得价格×税率(1.4%)-固定资产税税额。 由于特别土地保有税属于地方税(市町村级税)，因此，不同城市规定了不同标准的起征基准面积。一般来说，如东京、大阪等大城市地区的起征基准面积为2 000平方米，城市规划区域的市町村为5 000平方米，其他地区为10000平方米。 2.固定资产税。固定资产税是对登录在固定资产课税台账上的固定资产所有者课征的一种税，属市町村级税。固定资产是指土地、房屋和折旧资产，其中土地包括农田、城市土地、盐田、矿泉地、山林、牧场及其他土地。固定资产税的纳税人为固定资产所有者，即指每年1月1日在固定资产课税总账或登记簿上注册登记的所有者。另外，对设立质权或设立存续期100年以上地上权的土地，该质权人或地上权权利人视为固定资产所有者。 对土地、房屋征收的固定资产税的计税依据是课税日期登录在固定资产总账上的价格，原则上每三年对其纳税价格评估一次(从昭和33年，即公元1958年起，每三年评估一次)。但若在基准年度后的第二年或第三年，因土地使用方向变更、房屋改建等原因而使评估价格不适当时，可使用与该土地和房屋相类似的比准价格。但固定资产的课税价格比市价低很多，一般为市价的10%左右。其标准税率为1.4%，限制性税率为2.1%。 日本的固定资产税规定了起征点，在同一市町村行政区域内，对同一人所有的不足15万日元的土地，或不足8万日元的房屋免征。同时，还规定了减税条款，特别是对住宅及住宅用地实行了较优惠的税收政策，对小规模住宅用地(面积在200平方米以下的)，以课税估价额的六分之一征税；对一般住宅用地(面积在200平方米以上的)，以课税估价额的三分之一征税。 3.都市企划税。都市企划税是市町村根据都市企划法或土地区划重整法，为筹措都市企划或土地区划重整所需费用而向都市企划区域内特定的土地和房屋所有者征收的一种税。它属于市町村级税。 都市企划税的税率由各市町村级政府机关自行确定，但最低税率不得低于0.3%。它的征税对象、计税标准、纳税人等与固定资产税一样，同时也对住宅及住宅用地实行了较优惠的税收政策，对小规模住宅用地(面积在200平方米以下的)，以课税估价额的三分之一征税；对一般住宅用地(面积在200平方米以上的)，以课税估价额的三分之二征税。 4.地价税。地价税是在日本房地产保有税体系中惟一属于日本国税的税种，有过重要的地位，日本政府曾开征此税的目的是为了抑制地价的上涨，但已于1998年暂时停征，何时再征尚无定论。地价税是以土地所有权、土地他项权利(比如土地使用权、土地租赁权)为课税对象，向土地所有权人征收的一种税。其税基是以每年1月1日土地所有者所保有的全部土地价格的总额扣除基础项后的余额为计税价格，基础扣除额为10亿日元(法人为15亿日元)或者土地面积乘以每平方米3万日元之积。一般来说，两者中取较大者为基础扣除额；税率为0.3%。 日本的房地产保有税制在房地产税收中一直占主导地位。 (二)日本的房地产取得税制 1.不动产取得税。不动产取得税是权利主体在取得房地产时，由该房地产所在地的都道府县对其课征的一种地方税。房地产的取得，不论是有偿或无偿，也不管是买卖、交换、赠与，或是以土地出资，抑或是新建房屋，包括扩建和改建等，均要征税。但如因继承的取得，或因法人的合并而取得土地者，免征不动产取得税。 不动产取得税的计税标准是取得不动产时该不动产的价格以及因扩建、改建所增加的价格，所谓不动产价格是指在固定资产总账上登记的价格。关于不动产取得时间的界定，日本地方税法规定：新建房屋投入使用或该房地产的转让日；自房屋建成之日起6个月内尚未投入使用或转让时，从建成之日起6个月后，即被视为取得该房屋。 不动产取得税的标准税率为4%。从2008年起取得的不动产用于居住的，减按3%的税率课征；从2007年起取得的不动产用于非居住的，减按3.5%的税率课征。 2.登记许可税。登记许可税是对土地、房屋等不动产所有权及他项权利登记时征收的一种税，属于国税。登记许可税的课征依据是不动产登记时的价格。其税率因登记类型不同而有所差异，转移登记许可税率是2%，取得登记许可税率是0.4%。
