doi:10.3969/j.issn.1674-8131.2011.05.006 一、引言 目前，住房保障作为重要民生问题受到全国各地高度重视。不但要建设保障性住房，同时，保障性住房的管理是否科学、合理、有序，将直接决定其保障效率的高低。保障性住房的管理是住房保障制度的重要内容，高水平的管理可以提升住房保障政策实施的效果，完善的管理体制对住房保障制度的顺利运行和保障性住房的可持续发展具有十分重要的意义。当前，一些管理问题已经影响到各地住房保障政策的实施效果。随着保障性住房供应规模的不断扩大，完善其管理成为亟待解决的问题。 保障性住房的管理属于政府公共管理职能之一，政府是管理的主体。一方面，需要建立科学的管理体制；另一方面，从管理的领域看主要有两大块：一是供应管理，二是需求管理。 供应管理是保障性住房从计划制定到可供交付使用过程中发生的一系列管理行为，主要包括保障性住房供应规划(计划)管理、供应标准管理、建设过程管理等，属于前期管理。(1)供应规划管理指保障性住房规划的拟定和管理，主要是制订保障性住房发展规划、年度计划，并对规划、计划实施情况进行管理。(2)供应标准管理指保障性住房供应标准的制定和管理，主要包括保障性住房的户型面积、住房品质、功能、装饰、设备设施及配套建设等房屋建设标准以及房屋的租金、售价等房屋价格标准的制定和管理。(3)建设管理主要包括建设组织、工程质量监督等。 需求管理主要是对需求方即被保障对象的管理，包括被保障对象的准入与退出管理以及保障性住房使用维护管理等，属于后期管理。(1)准入与退出管理。包括两个方面：一是准入管理。准入管理就是符合条件的被保障对象进入住房保障体系这一过程的各种规定和管理，主要工作有界定供应对象、确定准入标准、制定准入程序等以及对这一过程的管理。二是退出管理。退出管理则是指对住房保障体系内不再符合条件的对象所设立的必须退出的各种规定以及过程的管理，主要包括退出标准制定、审查确定退出对象、退出方式、违规处罚等。(2)使用维护管理。主要包括住房的维修与养护管理和日常物业服务管理等。 由于我国各地实际情况存在较大差异，住房保障制度也各有特色，本文将主要以重庆市为案例，从管理体制、供应管理、需求管理以及法律保障等方面对当前的保障性住房管理现状与问题进行剖析，并借鉴发达国家和地区的经验，提出完善重庆市保障性住房管理的对策建议，并期望能为其他地区的保障性住房管理提供参考。 二、我国住房保障事业发展态势及对管理的要求 1.我国住房保障事业发展态势 2007年开始，我国的房地产政策发生了很大转变，最大的转变就是不再提“支柱产业”的定位，转而重视房地产的民生性，从早期关注住房的商品属性向关注住房的公共产品属性转变，在注重房地产发展的经济效率的同时，开始重视住房的社会和谐性。从2007-2010年住房保障事业的发展看，呈现以下特点： (1)供应规模不断扩大 从全国看，2010年各类保障房的建设任务为580万套，2011年上升到1000万套保障房建设任务。重庆市在2010年年初提出，到2012年，用3年时间建设4000万平方米公租房，解决50多万户中低收入群众的住房困难，最终解决占城市人口30%～40%的中低收入群众的住房难问题。 (2)保障品种不断创新 从全国看，自经济适用住房政策由面向城镇中低收入家庭调整为面向城镇低收入家庭以后，各省市重新构架保障性住房建设举措，归纳一些省市的基本做法，重点是：在通过廉租房和经济适用住房解决低收入困难家庭住房问题的同时，适时推出限价商品房、公共租赁房、经济租赁房等保障性住房新产品，尽量使各收入层次的居民都能得到相应的住房。 从重庆看，重庆市的保障性住房实施的是“5+1”模式，即廉租房、经济适用房、危旧房改造、城中村改造、农民工公寓五种保障方式加上公共租赁房这种新的保障方式。在公共租赁房建设大规模推进中，政府又决定以后将不再单独集中新建廉租房和经济适用房，公租房将涵盖这两个部分。 (3)保障对象不断多样化 从全国看，最初确定的是城镇居民中中低收入群体用经济适用房保障，最低收入群体用廉租房保障。此后随着“夹心层”问题的提出，国发[2007]24号文又进一步提出廉租房保障的范围扩大到城镇居民低收入群体，并提出改善进城农民工居住条件和城市其他住房困难群体的居住条件(城市危旧房、棚户区等)。 从重庆看，重庆是最早取消住房保障户籍限制的城市。由此，住房保障的人群由城市中低收入家庭扩大到新参加工作的大中专及职业学校毕业生、进城务工及外地来渝工作人员等。住房保障向多层次、广覆盖的方向发展。 (4)保障体系及目标逐步变化 我国住房保障体系最初设定是以经济适用房为主，由于经济适用房的保障方式是出售，所以起初的保障目标是拥有房屋使用权。在实践中，以售为目标的经济适用房制度饱受争议，各地涌现出经济租赁房、公租房等探索。目前，保障体系转变为经济适用房、廉租房、公共租赁房、限价商品房共同构成的多元化、多层次体系，保障目标转变为解决收入困难群体的居住问题，即以保障居住权为目标。
