未来五年，“保障房”与“商品房”的比例，乃是决定住宅政策取向的重大战略问题。 按照“十二五”3600万套保障房计划，目标覆盖率是20%。这也意味着，其余80%的城市住房需求，大部分要靠市场解决。这一比例的确定，是基于一种流行的看法，认为政府只应负责收入最低阶层的住房，而把尽可能多的需求，交给市场解决。但恰是这一比例，可能埋下分配不公的隐患。 保障房意味着巨量社会财富的转移，一些国家和地区的经验表明，如果分配不公，其危险性甚至比完全没有保障房更大。 高覆盖率是公平分配前提 利比亚危机爆发前，人均GDP达1.2万美元，是北非最稳定的国家。2007年，卡扎菲政府提出一项惠民政策，建设10万套保障房。这本来是好事，却在分配上出了问题。由于东部和西部数量分配不均，班加西周边部落极为不满。 骚乱最先出现在班加西周围的几个项目。据参加利比亚保障房建设的中国水电建设集团王文林先生描述：“项目还没有完全建完，当地居民就直接到工地上住在房子里面，然后在房子上写上自己名字。后来的人一看没有房子了，等前面的人一走，就把他们名字涂掉，把自己的牌子挂上去。” 在突尼斯、埃及社会动荡影响下，局部骚乱迅速演变为全国暴乱，暴乱的策源地正是班加西。“好事”办成了这样的结果，大概是当初想“为民办实事”的卡扎菲始料不及的。利比亚的教训表明，分配问题解决不好，保障房建设不仅不会带来稳定，相反会更加放大和激化社会既有矛盾。 住房分配公平与否，取决于被排除在住房供给制度之外的消费者有多少。假设有一个由收入连续不同的100个消费者组成的社会，政府只保障其中收入最低的20个人的住房。此时，商品房房价越高，对制度不满的人就越多。 如果商品房市场价格是社会中收入第20高的消费者可以负担的最高价格，被排除在住房供给体系之外的“夹心层”就有60人。如果房价升高到只有收入前10位的消费者可以负担，对住房制度不满的“夹心层”，就会攀升到70人。 为了减少社会的不满，政府的本能反应就是出手打压市场房价。因为市场价格越低，被排除在制度之外的“夹心层”就越小。但问题是，人为压低住房价格，必然导致供给规模的大幅萎缩。计划经济时代，房价虽然很低，但供应却极为短缺，分配模式也更加不公平。 因此，唯一的办法就是提高保障房的覆盖率。还是上面的例子，假如商品房价格还是只有收入第20高的消费者可以负担，保障率从20人提高到30人，对分配制度不满的人就会降为50人。覆盖率越高，不满的人就越少。 “公平”是一种集体感受。公共产品能否令社会“感到”公平，主要取决于受益面大小，而与收入多寡无关。 新加坡组屋覆盖率高达87%。说87%的新加坡居民属于低收入，肯定不合情理。但可以肯定的是，除非达到这样的比例，整个社会对住宅政策的不满，就会不同程度地存在。新加坡模式成功的秘诀，就在于高覆盖率。非如此，就不可能让社会大部分人“感到”公平。 利比亚的教训则从反面证明，低覆盖率导致的不公平感，并不会像人们通常认为的那样“总比没有好”，而是会触发比“没有”更大的社会不稳定。 保障房的合理覆盖率与商品房价格密切相关。商品房价格越高，负担得起的人越少，保障房的覆盖率就应当越高。1998年房改后，大部分住房需求被推向市场。但由于那时经济适用房与商品房之间的价格差别不大，“夹心层”人数很少，所以社会的不公平感并不强烈。 随着近年商品房价格急剧上升，既无法纳入保障，又难以进入市场的消费人群急增。对住宅政策的不满情绪随之而生。特别危险的是，由于覆盖率低，现在的保障房已经出现向国有企事业单位、机关、学校定向配置的趋势。在高房价导致有产者财富急剧增加的今天，这一回归房改前分配模式的“逆向改革”，极易成为点燃社会不满的导火索。 因此，保障房建设一旦开始，就必须一鼓作气，实现高比率的全社会覆盖。否则，就可能积蓄更多的不满。 重新思考住房政策 很多人把“保障”等同于“计划”，把任何政府主导的供给，都视作“计划”对“市场”的干预。这一观点是基于陈腐的经济学理论。 新加坡的实践表明，保障房制度设计得好，同样可以是“市场”的。只要通过产权设计(户型、人均面积、购房资格等)把两个市场分开，住房就可以像邮票那样，分为“投资”(集邮)和“消费”(寄信)两个独立的市场区。我们现在的政策，相当于用打压“投资品”市场价格的办法，来满足“消费品”市场的需求——即使理论上可能，代价也将极其巨大。 如果说1998年房改前“低住房价格+高保障率”，是以供给不足为代价的低效率组合，那么，现在的“高商品价格+低保障率”，就是一种易发社会不满的高风险组合。只有“高商品房价+高覆盖率”模式，才能在保持市场充分供给的同时，减少巨大的社会风险。 任何住房政策都不会同时满足不同的利益诉求。所谓“好”的政策，乃是能满足“社会主流”需求的政策。因此，“主流需求”的形成至关重要。
