1.3万亿元以上的巨额开支，在财政部财政科学研究所所长贾康看来，仅仅依靠政府财政投入是不可能的，“政府大包大揽模式也不是一个能保证较高效率的好模式”。 在接受《中国投资》杂志专访时，贾康表示，必须积极引导，拉动社会资金的参与，才能顺利实现保障房建设目标。对于当前保障性住房包括廉租房、公租房和经济适用房等各种情形在内，情况多有不同的局面，贾康表示：“各地经济适用房、双限房供给方面漏洞甚多、弊病丛生、管理成本甚高而扭曲现象防不胜防的现实，除共有产权式的有利于封杀套利空间的经济适用房，我个人原则上并不支持再继续提供完全产权经济适用房”。 针对廉租房和公租房项目吸引社会资金能力较差的特征，贾康向记者表示，可以采取以BT、BOT、土地“拼盘开发”、政府按揭以及与私人持有者合作等方式予以解决。 引导非政府资金介入保障房建设 当前保障性住房的各种模式中，我们倾向于引导非政府资金参与廉租房和公租房建设 《中国投资》：对于我国目前保障性住房建设您有何看法？ 贾康：提高民生保障水平任重道远，要注意持续加大投入。但在财政投入的同时，不能认为政府可以大包大揽。今年要建1000万套保障房，有人测算要1.4万亿元的财政支持投入，财政专门安排1万多亿元是不可能的，充其量只能几千亿元。 加快提供保障性住房是当前政府解决民生问题的一个重大事项。今后5年新建3600万套保障性住房的目标已明确，今年新建1000万套保障性住房的“硬任务”已具体划分为各地的建设任务目标。据估计，1000万套保障性住房需要1.3万亿元以上的资金。显然，必须积极引导、拉动社会资金的参与，才能顺利实现保障房建设目标。 在当前保障性住房的各种模式中，我们倾向于引导非政府资金参与廉租房和公租房建设。 BT模式解决廉租房建设资金缺乏 通过成立BT项目公司，项目建设方可采用项目融资方式实现表外融资，借助市场筹资从而后移与平滑分散处理“还本付息”压力，并有效提高资金的使用效率 《中国投资》：廉租房属于完全没有产权的保障性住房，由其公共性决定其吸引社会资金能力较差，您对这样的项目吸引社会资金建设有何建议？ 贾康：首先针对廉租房，它是政府向低收入家庭提供的租用房。由于房租低，不可能由市场自行提供，必须由政府提供特定政策支持来建设这种住房，但引导、拉动非政府资金参与建设仍是必要和可能的。我们建议廉租房可以通过以下方式提供。 建议一：政府与投资机构合作，通过建设-转让(BT)模式提供廉租房 采取BT方式的关键点有3个：一是选择的投资机构要有足够的资金实力，同时应有较强的融资能力。因为选择BT方式一个重要的原因是解决廉租房建设中的资金不足问题，如果项目公司融资能力不强，就失去了选择BT形式的意义。 二是回购方式选择要合理。政府在选择回购时，可根据资金情况来确定，如果未来资金不够充裕可分阶段来回购。 三是政策支持条件应合理，符合国土开发的“顶层规划”和适度、可操作原则。 之所以将BT作为建设廉租房的适用模式，主要基于以下几个原因： 首先，政府提供廉租房的一大障碍是建设资金不足，而BT这种形式最大的优势就是为项目提供和筹措建设资金，缓解建设期间的资金压力。通过成立BT项目公司，项目建设方可采用项目融资方式实现表外融资，实际借助市场筹资从而后移与平滑分散处理“还本付息”压力，并有效提高资金的使用效率，分散投资风险。 其次，采用BT方式可以降低工程实施难度，提高工程投资建设的效率。 第三，BT方式一般采用固定价格合同，通过锁定工程造价和工期，可有效约束工程造价，降低业主的投资建设风险。廉租房建设中控制造价的效果尤为明显。 第四，BT方式目前是国际上通用的首先以融资为目的的公私合作形式。通过设置回购承诺和回购担保条款，可降低项目投资风险，对资金实力雄厚、管理运作规范的大型施工项目而言，BT项目属良好投资渠道，通过BT方式参与工程项目的投资建设，能够充分发挥企业自身技术和资金的综合优势。政府则通过这种BT方式，既为建设廉租房融入资金，也为社会较快提供了更多、更好的廉租房。 建议二：政府与房地产商合作，通过土地“拼盘开发”方式提供廉租房 其实这一点在当前各地方实际操作中已经有所体现。作为政府引导、拉动社会资本参与廉租房建设与提供的另一个可行办法，“拼盘开发”是政府在向房地产商转让土地使用权用于开发时，拼盘搭配式地要求开发商必须向政府提供占整个建设面积一定比例(如30％)的廉租房。 这种做法的实质是政府用原可得的更高土地出让金的一部分用于建设廉租房，只不过在这种办法中，政府省去了许多中间过程，表现为廉租房直接由开发商提供，其费用在土地转让金中直接减去。 需要注意的是，通过这种方式提供廉租房过程中，政府要把控开发地块与其整个辖区建设的通盘规划的优化协调匹配，以及地块开发具体方案内部各要素的合理拼盘搭配，对廉租房建设的具体规格、标准及相关管理要求有具体清晰的设定。并且必须由政府持有廉租房所有权并负责廉租房的公平合理分配。
