一、问题的提出 新中国成立以来，我国城市住房体制到目前为止大体经历了两个阶段。20世纪90年代中期以前可以简称为“福利分房体制”，之后逐步转变为建房、住宅私有化的“住宅私有体制”。 “住宅私有体制”实施初期，广大租用城市公有房产的居民通过住房制度改革，获得私人房产，不少人居住面积扩大，购房选择权较为灵活，使人们形成了“住宅私有体制”优于“福利分房体制”的感觉。但是，在房屋建设私有化、住房私有化推行了15年左右的时候，其真实效果越来越显现出来。除私人房地产商和少数有能力购置高档房并投资多处住房获得巨大私人利益者之外，越来越多的人开始有怨言了。普通工薪阶层从居住权应当有保障的角度看，觉得现行“住宅私有体制”与“福利分房体制”相比反而倒退了。客观事实是：房价与所谓“土地财政”交织在一起不断上涨，高档房越盖越多，投机性的房产投资不断攀升，工薪阶层购房困难，房地产私商暴富，政府官员地产受贿腐败案接连不断，收入差距两极分化在居住领域明显表露；国家政府不断出台调控措施，但实施起来阻力重重，收效不大；经济学家关于调控房价、保障住房的对策建议众说纷纭，莫衷一是。诸如此类的问题已经影响到了社会稳定，给人们造成了很大的困惑。 唯物辩证法告诉我们：“问题与解决问题的手段同时产生。”[1]要科学地解决“住宅私有体制”产生的问题，必须以唯物史观的思想方法为指导，解放思想，破除迷信，从现行住房制度的弊病中发现标本兼治的根本办法。 二、“住宅私有体制”具有严重弊病 现行“住宅私有体制”是在城市土地归全民所有的基础上推行的。在操作实践上，由地方政府直接代理全民土地所有权，向房地产商提供建筑地段，而由占房地产领域绝对比重的私营企业操作房屋建筑与销售，由此形成基本由私商供房、私人购房的市场供求关系。这就必然会产生一系列不利于科学发展的深层问题。 1.造成私人房地产商暴富。在市场经济条件下，决定房价上涨的主要因素是土地价格的上涨。土地价格的本质是地租的资本化，地租包括绝对地组和级差地租，城市级差地租必然会随着经济社会的发展而上涨，由此必定引起土地价格的上涨。正如马克思所揭示的那样：“建筑投机的主要对象是地租，而不是房屋。”[2]级差地租的实质是土地租赁期内土地经营者所获得的超额利润，租赁合同期满，超额利润即应作为级差地租转归土地所有者。现在的问题是，国有土地在房地产上的土地“拍卖”，其经济关系的实质本来只应是一定时期一定面积的土地使用权或经营权的租借，而不是属于全民所有的这块土地所有权的转让。但是，当前房地产私商所获得的土地经营权的时期很长，他们在所获得的土地经营期内，就可以长期因土地价格上涨而获得超额利润，于是大量原本应当属于全民所有的土地级差地租就落入私人房地产商的腰包，而级差地租的实体，是“虚假的社会价值”，是作为“消费者的社会对土地产品支付过多的东西”。[3]这就意味着，地方政府把土地“拍卖”给私商，等于放任他们无偿占有整个社会劳动群众所创造的剩余价值，这就是房地产商能够暴富的根本性经济原因。对于把住房当作投资转卖对象的购买者来说，实质上也是在投机于土地价格的上涨，通过占有本应归属国家的级差地租来谋取高额利润。 2.滋生房地产投机腐败。建房私有化为私商“空手套白狼”谋取暴利提供了温床。人们看到，私商通过一定的办法取得大块地皮，并以此向银行抵押贷款，然后接着预售住房，让购房者预交房屋款项，且边盖房边出售，由此取得收入，然后再偿还银行贷款。当前我国这种私人建筑投机的方式，与马克思在《资本论》第2卷中所引用的1857年伦敦一个建筑业主证词中描述的投机方式，竟然如出一辙。[4]其差别似乎只是，150多年前英国建筑商投机支配的资本可以超过其财产的20倍到50倍，而当前我国某些私人房地产商所经营的资本可以超过其自有资本的千百倍以上。私人地产商就是这样利用市场经济的信用制度和现行“住宅私有体制”，“使他可以不用自己的资本而用别人的资本来预付、来冒险”。[5]而私商为获取地皮行贿，还腐蚀了很多干部，这也是众所周知的。 3.造成人们对土地所有权占用的不平等。我国宪法总纲第10条规定：“城市土地属于国家所有。”① 也就是说，土地所有权归全民所有。本来，人们平等的土地所有权应该意味着人们平等地享有土地使用权。但是，住房的私有化必定造成人们在住宅上使用土地面积的不平等。这并不是说在土地全民所有制的条件下，人们只能绝对地居住占用同样土地面积的住房。问题在于，对那些购买了多处住房和住房占用土地面积很大的人来说，他们享有了更多的土地使用权，却没有向社会交出因社会经济发展而形成的级差地租。 4.致使土地利用的无计划并阻碍可持续发展。私人投资购买多处商品房，以期待价而沽，囤积居奇，既会导致正常购房者因房价不断攀升而购房困难，又会造成有购买力的购房需求旺盛、房屋供不应求的假象。于是，只注意到表面现象的社会舆论乃至由私商操纵的某些舆论，就要求地方政府尽可能多地提供盖房土地，而地方政府一旦被动地接受这种要求，对城市住房占地总面积的计划和控制就会难以实现。在现有的财政体制下，地方政府在选择住宅群的建筑地点时，往往会从增加土地财政收入的角度来考虑，而私人房地产商则必定要追求利润。这样一来，对于城市土地的利用，就很难把优化生态环境与社会文化建设放在首位，从而势必会阻碍可持续发展与社会文明发展。 5.引发住房供求结构失衡与产业结构失衡。从住房供给看，由于私人房地产商要追求利润，必然会把建筑高档房放在首位。这是因为，与销售中低档房相比，高档房由于其购买者有钱利于抬高售价，从而获得更多利润。这就是尽管党和国家政府反复主张多建经济适用房、廉租房、公共租赁房，并通过行政手段进行控制，却依然难以实现的原因。而盲目发展高档房，脱离大多数人的收入水平，必然会遇到有购买力需求的限制，一定时期之后，必定会产生高档房供给过剩，导致所谓房价“泡沫”破裂，引发一系列相关产业的产能过剩。从住房需求看，由于私人房地产商要建设高档高价房，大多数需求者就不得不大力压缩其他方面的消费支出，储蓄资金以备购房，从而会缩减住房之外的社会消费需求，严重制约社会总消费对一系列产业的拉动作用。可见，现行城市“住宅私有体制”是一种助长市场经济自发性运动的体制，容易促使商品流通存在的“危机的可能性”转化为现实性，[6]很不利于遵循社会再生产按比例发展的客观规律。
