纵观发达国家房地产业发展历程及其住房制度，各国都重视发挥政府和市场协调配合的作用，只是政府的干预程度有所不同。这里，重点选择美国、英国、日本、德国、新加坡等五个国家，分别分析其住房制度的特点。 一、美国 美国是居住水平较高的国家，私人拥有住房比例较大，实行商品化为主的住房保障形式，已形成较为完善的住房制度和政策体系。美国政府较少承担对低收入者的住房保障职能，主要通过市场化和金融创新把低收入者引入住房市场，市场机制在其中发挥着主导作用。美国次贷危机及国际金融危机爆发后，美国房地产业严重受挫、损失惨重，并危及美国乃至全球金融体系。重新认识美国的住房制度，有助于深层次思考住房市场化的利弊。 政府适度干预，确立住房的民生功能和发展目标。20世纪30年代前，美国主要依靠市场力量解决国民住房，30年代初，爆发了严重经济危机，大萧条导致众多美国人无家可归。为复苏经济和解决住房问题，美国政府开始有计划地介入住房领域，制定了促进住房建设和解决中低收入者住房问题的政策。1949年《住房法案》提出，“为每个美国家庭提供合适的住房和舒适的居住环境”，明确了住房的民生功能和发展目标，以及政府在保障住房方面的职责。此后，围绕这一目标，美国政府通过法律法规、土地储备制度、税收优惠、金融支持、住房补贴等手段干预、引导房地产市场发展，形成了市场为主、政府适度干预的房地产业发展模式。 注重法律手段，通过立法促进住房保障措施的落实。美国房地产相关法律侧重于强调公平原则和严肃性，规范房地产市场秩序，维护各阶层利益特别是低收入居民的住房权益。针对经济社会发展不同阶段的具体情况，美国政府不断强化住房立法保障，促进住房立法与经济社会发展相协调。1934年以来，为解决低收入居民的住房和贫民窟问题，先后颁布了《临时住房法案》、《住房法》、《城市重建法》、《国民住宅法》、《住房与城市发展法》等，主要内容包括：扩大房屋抵押贷款保险，提供较低租金的公房，提供低利息贷款建房，提供房租补贴，帮助低收入家庭获得房屋所有权，禁止住房中的种族和宗教歧视等。 发挥金融支持作用，推进低收入者住房市场化。美国实行以市场机制为主导的房地产金融政策，形成了以私有金融机构为主体、住房抵押贷款市场为基础、多种住房机构广泛参与、政府有效调控的房地产金融体系。一般情况下，政府不直接提供保障住房，而是通过服务购买的方式让私人企业来建造，并利用发达的金融工具，把低收入者推向市场，让市场解决低收入者的住房问题。这一做法在解决中低收入家庭的住房问题上发挥了重要作用，1994—2006年，美国住房自有率从64％上升到了69％，超过900万户家庭拥有了自己的房屋。但需要注意的是，这个金融体制虽然在一定时期内提高了低收入者的住房自有率，但由于其支付能力不足，为次贷危机爆发埋下了隐患。 利用税收引导，调节私人资源服务于住房保障。美国政府对住房的税收支持主要包括针对居民和投资者的减税、免税或发放税收补贴。为鼓励居民购房，第一套和第二套住房一定额度的抵押贷款利息免税，第一套住房免交不动产税，出售住房的部分收益免交联邦资本所得税。为引导资金流向住房，开发合格出租房的投资商在10年内每年免交一定数额的联邦个人所得税，购买为资助出租房开发发行的债券所获得的利息免税，等等。为抑制住房投机，对拥有产权不到1年的短期炒作，卖房收入要列进个人本年度的总收入，缴纳个人所得税。为防止住房交易偷税、漏税，政府要求房地产代理过户公司在过户时强制扣缴相应税收。同时，美国税收补贴的方式非常灵活，州住房金融管理机构在决定符合要求的住房类型时有很大的自由，可以有选择性地满足地方需求。 运用直接补贴，保障极低收入者的居住条件。美国政府直接补贴的住房项目主要有公共住房、私人拥有的出租房和租房券等。在美国，最广为人知的低收入住房资助项目是公共住房，它们由公共住房管理局（简称PHAs）经营管理。公共住房已经存在了70多年，存在诸如密度高、质量差、管理不当、贫困集中等问题，但为极低收入家庭提供了住房，是美国住房保障的重要一环。美国政府通过发放补助的方式资助开发由私人机构拥有、针对中低收入者的出租房，这些出租房在一定年限内以低于市场租金的价格出租给中低收入者，其后将以市场价出租。美国政府对中低收入者的房租中超过其收入一定比例（一般是30％）的部分发放租房券，对低收入者来说租房券是最大的资助项目，帮助他们租住私人住房市场上的现有住房。相对于建设公共住房和资助私人建设出租房，租房券花费更少，但能使中低收入者获得更多关于居住区和住房的选择。美国政府对住房的直接资助比例不是太大，但在保障中低收入者住房中发挥了重要的托底作用。 二、英国 英国是发达国家中最早建立现代住房制度的国家，也是在住房制度方面最具代表性的国家。 政府干预与市场调节相结合，建立发达的住房供应市场体系，保证人人都享有适当的住房。英国现代住房供应制度体现了双重属性，一是强调住房具有重要的社会性或公共性，政府在解决居民住房问题上有不可推卸的重要责任；二是强调解决住房问题可以起到经济新增长点的作用，住房建设在国民经济中占有相当重要的地位。双重属性的现代住房理念决定了英国住房制度的多元目标，首要目标则是保证“居者有其屋”，人人都享有适当的住房。同时，充分发挥市场在住房供应中的功能，发挥房地产业对国民经济发展的推动作用，建立发达的住房供应市场体系，实现人居环境可持续发展。
