我国的现有房地产体制在一定程度上吸取了各国和地区的房地产制度精华。譬如公积金制度是借鉴新加坡的中央公积金制度，土地招拍挂和土地储备制度又是从香港地区以及西欧一些国家拿来的，房地产市场化的程度则类似于美国。通过对比，我们很容易从现有房地产制度找到大量国外房地产各类制度的痕迹。我们不禁要问：如此大规模从各国借鉴各类房地产制度，是否考虑到各国房地产制度的系统性和衔接性？我国现有大量房地产异象在一定程度上，是否由于制度之间的不适造成的？本文将对这些问题做初步的探索，以希望起到抛砖引玉的作用。 各国房地产制度的系统性 借鉴各国各地的房地产制度，必须考虑我国的国情，这已经成为共识。但是借鉴外来的房地产制度，更应该考虑制度的系统性，不能单纯引进某单项制度。国际上能够成功解决住房问题的国家和地区必然有一套有特色的房地产体制，构成这些房地产体制的各种制度其实具有内在的联系性。如果忽视了这些联系性而盲目地引进，必然引起制度之间的摩擦和空白，难以形成制度之间的无缝对接，最后导致住房问题越来越严重。 香港的土地招拍挂制度和土地储备制度的宗旨就是为了获得土地财政收入，这些招拍挂的土地通常地价很高，造成居民的居住水平也难以提高。为了弥补这种牟利性的土地招拍挂制度造成的居民购房能力降低，香港政府修建了大量的公营住房，公屋使用面积在17～59平方米。大约50％的香港居民都居住在公营住房里(卓洁辉，2007)。从这个意义上看，香港房地产是市场和保障相分开的双轨制。所谓双轨制，是指保障轨和市场轨之间有着严格的隔离带，包括严格的进入和退出审查条件以及严厉的罚则。 新加坡 新加坡的公共组屋制度和公积金制度相结合是非常有特色的体系。公积金制度是和公共组屋制度相对应的，购房月供占居民月收入的比例低于20％，每月缴纳公积金超过了月供，因此说公积金制度和公共组屋是配套的，居民的购房压力小，新加坡90％的居民都居住在政府提供的公共组屋中。从人均住房面积上看，新加坡的住房问题解决得比香港要好，但是新加坡并没有从土地中获得较大的收益，而香港财政却从土地上获益甚多，从1996年到2000年期间租地收入占香港政府总收入的17％，是继个人和企业所得税之后第二大财政收入来源(戴双兴，2009)。 美国是利用市场机制解决住房问题比较彻底的国家。即使历史上曾经有过大规模的公共住房建设，这些公共住房也仅仅有130万套左右。美国在上世纪70年代通过“住房券”鼓励低收入者到市场挑选出租房。在上世纪90年代末，通过次级债、通过降低首付和可变化利率，鼓励低收入者买房。从美国住房发展史来看，美国在解决住房问题中尽量利用市场机制，这是与其发达的住房金融分不开的。但是次级债危机证明这种解决低收入者住房模式并不十分成功，反而殃及金融系统安全以及国民经济的稳定运行。 西欧模式是和其社会经济体制分不开的。西欧国家实行从“摇篮到坟墓”的福利制度，其住房保障也是这样。因此与之对应的是，西欧国家通过大规模的政府投资形成大量的公共住房，其次通过住房合作社也同样解决了大量居民住房问题。瑞典非盈利住房企业拥有的住房比例为21.88％，其中住房合作社住房的比例为16.88％。挪威住房合作社的住房占全国住宅总量的15％(住房和城乡建设部，2010)。 我们看到，其实东亚国家包括日本、新加坡、韩国及我国香港地区，是传统的中央集权体制，政府具有很大的影响力，住房问题主要依赖于政府。而住房合作社这类组织在西欧社会非常盛行，则是由于这些国家的传统非政府组织非常发达，帮助政府承担了较多责任。 简要回顾各个国家和地区的房地产制度，我国内地的土地制度更多参考于香港地区的土地制度，房地产消费金融则借鉴于新加坡的公积金制度，但是这两类国家和地区的保障性住房比例都很高，而我国内地的住房保障比例却很低，保障程度甚至和美国类似，但又缺乏美国发达的金融制度，难以解决低收入住房问题。而与西欧模式相比，我国的住房开发又片面依赖于开发商，非政府组织提供的住房又太少。 房地产制度引入后的变异以及竞争 如果把制度引进理解为生态竞争的过程，我们就能很好地理解各类制度的现存状态： 一方面是制度引进的配套制度缺位。我国房地产各类制度一般都是从国外引进的，在很大程度上这种“拿来主义”忽视了制度的配套性，导致制度的功能发挥失常，不能发挥既定的效果；另一方面，是制度与制度竞争的后果导致制度弱化现象。就像自然界中的高大乔木之下必然是低小的灌木林，我们把制度弱化定义为在实际实施过程中该制度的执行不良的状态。 经济适用房若干变形 同国外同类型的公共住房相比，我国的经济适用房存在两个变异：面积超标和以售代租。这种变异并非是制度引进造成，而是宏观环境影响下形成。我国的房地产制度改革服从于国民经济宏观调控的需要，由此改变了我国房地产制度改革的走向。亚洲金融危机对我国国民经济的影响，不仅真正推进了我国的住房全面市场化的改革，而且还影响到经济适用房的定位和模式。 国际上通行的经验是公共住房出租是一个必经的历史过程，像新加坡的公共组屋，美国、英国、西欧的公共住房，开始仅仅用于租赁。随着供求矛盾的解决，有的国家公共住房可以出售。原因在于只有租赁才能使公共住房更快地在内部循环，更快地解决低收入人群住房问题，但其缺点在于不能及时回收投资。当年，经济适用房是售还是租，我国决策层争论比较激烈，但由于当时受到亚洲金融危机的影响，由决策层定位成“以售代租”(谢家瑾，2009)。当时的思路是经济适用房出售能够快速回笼资金，就能积极拉动国民经济。当然如果经济适用房面积太小，很难被中等收入者购买，因而难以拉动经济，从而催生了经济适用房面积超标等附属现象。
