对北京市住房保障政策实施效果的分析

      [中图分类号]F293 [文献标识码]B [文章编号]1005-278X(2010)04-0071-04

      房价收入比是指住宅价格与城市居民家庭年收入之比，它是考察城市居民购房能力的一个通用指标。此数值高，意味着城市居民购房能力强；此数值低，意味着城市居民购房能力弱。在现今商品房价格逐年攀升，远远超过普通民众购房能力的时候，如何制定和实施有效的住房保障政策，从而确保“人人有房住”，成为各级政府必须关注的焦点。本文将通过对反映各收入阶层购房能力的房价收入比指标的测算来检验北京市现有住房保障政策的实施效果，以期对住房保障政策的进一步完善提供政策依据。

      一、房价收入比的计算方法

      通常采取不同计算口径，能得出不同的房价收入比数据，这些数据之间是否可比，仍然存在不少争议。如1992年《中国：城镇住房改革的问题与方案》中使用60平方米作为具有平均收入的家庭所分配的住房面积；而李晓林则使用50平方米作为户均住房建筑面积计算房价收入比。国内许多学者在计算家庭收入时通常采用城镇居民人均收入乘以家庭平均人数得到的平均家庭收入，这不同于国际上通常采用的收入中位数或中等家庭收入。有人提出，在贫富悬殊的国度，采用中位数不利于反映各收入阶层的购房能力；同时又有人置疑按照平均数计算的房价收入比，因为市场上很难找到仅供一人住的20平方米左右的可销售住房。宫春子使用国家统计局《统计公报》数据，计算出了2007年京、沪、穗、深四地房价收入比均达到10以上，得到比国际标准高出了2倍多的结论。面对如此高的房价，使用更有说服力的计算方法，合理确定各收入阶层的房价承受能力，并根据不同承受能力制定相应的住房保障政策，成为化解住房矛盾、促进社会和谐的必然之选。

      本文借鉴已有研究，针对房价和收入计算口径中存在的问题，使用住宅平均销售价格计算新房房价收入比。引入家庭人口数作为中间变量，虽不进入最终计算，但却能与城镇人均建筑面积一起构成家庭住宅总建筑面积，与城市居民人均可支配收入一起构成城市居民家庭总收入，克服了使用平均数和中位数的缺陷。

      

      图1 北京城镇居民各收入阶层不同类型住房的房价收入比(2008年)

      本文所使用的计算方法如下列公式所示：

      

      同时，本文比较认同国际社会普遍公认的房价收入比在4～6倍以内为合理标准，认为房价若超过了收入的6倍，即超过了老百姓的住房支付能力。

      二、各阶层收入户的住房保障实施效果

      下面按照国际社会普遍公认的4～6倍的标准检验北京城市居民各收入阶层的房价收入比现状，进而检验各梯度住房保障政策的实施效果。

      由图1可以看出，2008年北京市高收入户房价收入比已高达7.28，远远超过国际公认的4～6倍的标准，考虑到《北京统计年鉴》对收入阶层划分没有天津等地详细的现状，也许仅有身处高收入户中的最高收入户才能负担得起如今的高房价。也难怪许多人感叹：房价越涨越高，已与普通百姓无关。若以2008年底北京市非农业363.9万户、各收入户数约占总户数比例均为20％计算，北京市各收入户数约为72.8万户。假使考虑到灰色收入等因素的存在，略微调高国际公认标准上限到7.50，则可勉强把所有高收入户算在商品房承受范围内，此外还有四类居民户需要政府提供住房保障。

      就限价房而言，2008年北京市限价房房价也高达5900元～6600元/平方米不等，若以北京市2008年开盘的万科红狮限价房房价为6200元/平方米代入重新计算，可知中高收入户房价收入比约为6.26，勉强位于标准范围之内；中等收入户房价收入比约为8.14，收入相对房价已远远落后，说明中等收入户已远远超出限价房可提供的保障范围，更不要说中低收入户和低收入户了。2008年开始实施并延续至今的《北京市限价商品住房管理办法》规定：限价商品住房供应对象为本市中等收入住房困难的城镇居民家庭、征地拆迁过程中涉及的农民家庭及符合规定的其他家庭。这就意味着勉强有限价房支付能力的中高收入户被排除在外，而不具购房能力的中等收入户却被包含在内。假设符合收入限定标准的中等收入户确有购买需求，则全市共需限价房约72.8万套。按照北京晚报2008年11月的报道，北京市2008年-2010年限价房规划总建设规模为1200万平方米，若以限价房成套建筑面积约为80平方米(北京市规定限价房成套建筑面积在90平方米以下)计算，可知近3年全市可开工建造限价房约15万套，仅占符合限定资格需求量的21％。

      就经济适用房而言，以西红门经济适用房价格约4800元/平方米计算，这仅能为中高收入户(房价收入比约为4.85)及勉强为中等收入户(房价收入比约为6.30)提供保障。但2008年开始实施并延续至今的《北京市经济适用住房管理办法》指出：经济适用住房是指政府提供优惠政策，限定建设标准、供应对象和销售价格，向低收入住房困难家庭出售的具有保障性质的政策性住房。这就意味着勉强有经济适用房支付能力的中等收入户和仍然不具备支付能力的中低收入户已被排除在外，而完全不具备购房能力的低收入户却被包含在内。北京市规划在2008年-2010年建设经济适用房480万平方米，以经济适用房成套建筑面积约为60平方米(北京市规定经济适用房成套使用面积限定在40～80平方米以内)计算，可知近3年全市可开工建造经济适用房约8万套，仅占符合限定资格需求量的11％。