建立和完善廉租住房腾退制度是建立和完善廉租住房保障制度的重要内容，其对于廉租住房保障制度的顺利运行和廉租住房的进一步发展具有十分重要的意义。伴随着大规模廉租住房的建设，廉租住房腾退的重要性将更充分地体现出来。从现行的制度安排以及部分地区已经开始的廉租住房腾退工作实践来看，在廉租住房腾退条件、腾退过渡期安排、腾退程序、腾退惩罚制度、腾退方式和腾退激励机制等方面都还存在不少问题，解决这些问题是实现廉租住房腾退公平和有序的重要条件。本文拟就廉租住房腾退方式和激励机制方面存在的问题进行分析，并提出解决这些问题的思路。 一、廉租住房腾退方式与激励机制存在的主要问题 (一)廉租住房腾退方式存在的主要问题 1.腾退方式针对性方面的问题 导致腾退的具体情况很多，归纳起来包括这样几种基本情况：第一，隐瞒有关情况或者提供虚假材料，骗取廉租住房；第二，因审核违规或者不严或者疏漏，导致不符合廉租住房保障条件的居民家庭获得了廉租住房；第三，不再符合廉租住房保障条件的居民家庭；第四，虽符合廉租住房保障条件，但未履行合约要求(包括转租、转借、空置或者改变用途、不交租金、欠租、不交物业管理费、欠交物业管理费等)。而上述每一种基本情况又有多种具体情况。每种情况的性质和危害或者影响都有差别，因此应该针对导致腾退的各种具体情况安排不同的腾退方式。目前有关法规针对骗取廉租住房，不再符合廉租住房保障条件，虽符合廉租住房保障条件，但未履行合约要求的部分情况提供了不同的腾退方式。但仍存在以下几个方面的问题：第一，腾退方式的规定尚有遗漏，如对因审核违规或者不严或者疏漏，导致不符合廉租住房保障条件的居民家庭获得廉租住房的情况，对拒交或者欠交物业管理费的情况等就没有对应的腾退方式的规定；第二，腾退方式安排的目的性不强，例如对骗取廉租住房的不过是“责令其退还已领取的租赁住房补贴，或者退出实物配租的住房并按市场价格补交以前房租”，这实际上与对虽然不再符合廉租住房保障条件但属合法获取廉租住房的情况的腾退方式安排没有实质性的差别(《廉租住房保障办法》规定“对不再符合规定条件的，应当停止发放租赁住房补贴，或者由承租人按照合同约定退回廉租住房”①)；第三，腾退方式安排存在错置，应该强制腾退的却可采取公平市场交易的方式，应该灵活处理的却进行了简单化的处理。 2.腾退方式多元化方面的问题 从廉租住房腾退方式来看，不应该是单一化的腾退方式，而应该是多元化的腾退方式。原因在于：(1)导致腾退的原因很多，有因住户客观经济条件的变化而不再符合廉租住房保障条件而导致的腾退，也有因住户主观原因而导致的应予腾退的情况，对于由不同原因引起的腾退，在方式安排上应区别对待；(2)住户不退或者拒绝腾退的原因很多，也很复杂，有的的确是因为经济困难，有的经济并不困难而是主观上要占有廉租住房，有的纯粹是要攀比，应该考虑到这些因素对腾退方式分门别类做出合理的安排。 从现行制度安排来看，对于骗取廉租住房的采取的是“责令其退还已领取的租赁住房补贴，或者退出实物配租的住房并按市场价格补交以前房租”；对于不再符合廉租住房保障条件的采取的是“停止发放租赁住房补贴，或者由承租人按照合同约定退回廉租住房”的方式，逾期未退回的，采取调整租金等方式处理；对于虽符合廉租住房保障条件，但未履行廉租住房租赁合同义务的也是采取要求“退回廉租住房”的方式，逾期未退回的，同样是采取调整租金等方式处理。由此来看，现行制度对腾退方式做了多种安排，但与腾退原因和不退或拒退原因相比较，腾退方式的多元化程度还是很不够的。 3.腾退方式灵活性方面的问题 腾退方式的灵活性需要主要在于住户具体情况的千差万别和廉租住房供求状况的不断变化。由于腾退方式的多元化程度不够，所以总体上，腾退方式难以反映住户具体情况和廉租住房供求状况的差异。在主要市场经济国家和地区，政府往往会根据住户具体情况和公共住房供求状况的差异来调整腾退方式。例如同样的收入水平，中年人与老年人的租金缴付能力、物业管理费的缴付能力等就有差别，那么在腾退方式的安排上就应该体现这种差别；再如同样情况的住户，在廉租住房供不应求时，就应该更多地采取强制退房的方式，而在廉租住房供过于求时，则可更多地采用调整租金或者以优惠价格出售的方式。 (二)腾退激励机制存在的主要问题 1.腾退激励机制缺失 从廉租住房有关腾退的制度安排来看，总体而言，基本上没有鼓励腾退的正向激励机制。《廉租住房保障办法》规定，“对不再符合规定条件的，应当停止发放租赁住房补贴，或者由承租人按照合同约定退回廉租住房”，“城市低收入住房困难家庭未按照合同约定退回廉租住房的，建设(住房保障)主管部门应当责令其限期退回；逾期未退回的，可以按照合同约定，采取调整租金等方式处理”，“对以欺骗等不正当手段，取得审核同意或者获得廉租住房保障的，由建设(住房保障)主管部门给予警告；对已经登记但尚未获得廉租住房保障的，取消其登记；对已经获得廉租住房保障的，责令其退还已领取的租赁住房补贴，或者退出实物配租的住房并按市场价格补交以前房租。”各地制定的腾退制度，大体相同。由这些规定来看，退与不退，按时腾退与不按时腾退，早退与晚退，主动腾退与被动腾退，实际上并没有什么区别。主动、按时腾退者、早退者得不到任何“好处”。正向激励机制的缺失将不利于腾退工作的实施。
