经济适用房住户满意度及其影响因素分析

      一、引言与文献综述

      经济适用房是在停止住房实物分配，逐步实行住房分配货币化的背景下提出的。作为市场经济体制和计划经济体制之间的一个“交集”，经济适用房自诞生至今就一直饱受争议。一方面，经济适用房政策的推行，对扩大住房供给、调节房地产投资结构、启动市场有效需求和拉动城市经济增长等方面都起到了积极的作用（王诚庆，2003；黄征学，2004）。另一方面，经济适用房政策作为一种过渡性的政策安排与改革的长远目标并不一致（贾康、刘民军，2007）。经济适用房开发与土地截留已经成为中国房地产开发商从政府手中获取廉价土地的两个基本手段（平新乔、陈敏彦，2004），而住房二元市场的存在以及所产生的“挤出效应”也不利于商品房市场的健康发展（Zheng et al.,2006）。由于经济适用房政策在具体运行过程中存在销售对象界定不清、建设主体选择不当、配套改革推进缓慢、补贴方式运作不利以及地方政府缺乏积极性等一系列问题，甚至一度出现了买者“富人化”、建设“别墅化”、申请“繁琐化”和管理“失控化”等违背经济适用房政策设计初衷的现象，使得这一政策的合理性受到了质疑。显然，以上争议的长期存在不利于经济适用房政策的制定与执行，容易导致原本简单和明了的政策走向停滞不前，严重阻碍中国住房分层供应体系的完善，进而限制中低收入家庭住房改善的步伐。

      当前学术界对经济适用房政策的政策评析多数以定性分析为主，少数定量分析文献则均是以全国或各省市宏观层面数据为基础的研究，受制于微观数据的可获性，国内学者对经济适用房住户选房、购房和换房的内部机理研究相对不足（姜万军、喻志军，2005；牛毅，2007；李培，2008）。住房改革的复杂性恰恰在于涉及每一个相关主体的利益调整，同样的住房政策对不同区位、不同身份、不同收入水平的居民的影响各不相同。在缺乏住房普查数据或微观调查数据，不清楚住房与家庭分布特征的情况下，仅仅立足于对房价等宏观指标进行分析研究，相关结论可能会与现实存在偏差。例如，在缺乏对中低收入阶层住房需求偏好深入了解的情况下，仅以房价“过高”断定经济适用房可能会出现大量滞销，从而建议实行以产定销的供给策略（冯长春，1999；韩冰，1999），显然与当前经济适用房的严重脱销现象明显不符。

      鉴于此，本文利用2007年北京市经济适用房小区调查资料，结合2004年北京市居民生活质量调查在对北京市经济适用房政策运行现状进行评析的基础上，采用多元排序Probit模型对影响经济适用房住户住房满意度的主要因素进行实证检验，并根据相关结论提出完善经济适用房建设的政策建议。

      

      二、北京市经济适用房居民居住意向分析

      北京是中国经济适用房建设规模最大的城市，也是经济适用房政策实施最早的城市之一。为了考察经济适用房政策的实施效果，我们于2007年9月至11月对北京市所有建有经济适用房小区的城区、近郊区和远郊区分别进行了抽样调查。在本次调研中，我们具体采用了问卷调查法（questionnaires）和半结构式访谈（Semi-structure interview）两种调研方法。问卷和访谈内容主要包含被调查者个人基本情况、被调查者住房基本情况、经济适用房住户意向和经济适用房户主对小区环境评价四部分，共计49个问题。我们根据北京市乡、镇、街道行政区划，结合《2005年北京市1％人口抽样调查资料》中的相关数据设计了分层随机抽样框，抽样涉及55个经济适用房小区内的1573名经济适用房户主。依照等配额比例，每个区平均200个样本，每个经济适用房小区抽样量不少于20个，房山区和大兴区在全部抽样结束后根据需要各增加了35个样本。本次调查共收回有效问卷1193份，问卷有效率86.9％。被调研的小区具体分布如图1。

      通过数据整理和剔除无效样本，本文实际采用的样本为1184个。其中，男性占47.13％，女性占52.87％；小学及以下文化程度的居民占1.27％，初中文化的居民占9.04％，高中及中专文化的居民占21.03％，大专文化的居民占21.03％，本科文化的居民占36.91％，研究生及以上文化的居民占10.73％；职业分布居前三位的分别是：企事业单位一般职工占24.66％，专业技术和研究人员占13.93％，企业中高层管理人员占12.58％；工作单位性质前三位的依次是：国有企业、私营企业或个体工商户和行政事业单位，所占比重分别为22.89％、19.09％和16.55％。被调查者平均年龄39岁，平均3人居住一户，人均居住面积32.87；购房时间分布在1997～2007年之间，17.82％的被调查者拥有2处或2处以上住宅；居住塔楼的居民占44.59％，居住板楼的居民占43.75％；住宅户型最为普遍的是两室一厅，所占比重为43.67％，其次是三室一厅，所占比重为21.45％；被调查者购买时平均房价为3567元／，当前经济适用房平均价格为6582元／；被调查者购买时周边商品房平均价格为5296元／，当前周边商品房平均价格为10085元／。