一、什么是土地增值税 土地增值税（LAND APPRECIATION TAX）是对转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物（以下简称转让房地产）并取得收入的单位和个人，就其转让房地产所取得的增值额征收的一种税，但不包括以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为。其计算公式为：应纳税额＝增值额×适用税率－扣除项目金额×速算扣除系数。 土地增值税并不是直接对转让房地产所取得的收入征税，而是对收入额减除规定的各项扣除项目金额后的增值额计算征税，扣除项目金额包括地价款、各项房地产开发成本及各项税、费，另外房地产企业有加计扣除20％的规定（地价款与开发成本之和的20％）。土地增值税适用超率累进税率，即增值率越高，税率越高，分五级从30％至45％。 在实操中，此税的计算简化为一是先缴征，达到一定条件时清算或结算，二是直接定率征收而不再清算（此方法无文件支持）。 二、征收土地增值税的历史及现状 1993年前后，我国房地产市场发展迅猛，一度出现房地产开发过热现象，房地产价格猛涨，令一些不法开发企业钻了管理上的空子而获取暴利，炒买炒卖房地产的投机行为盛行，土地资源浪费严重，国家收回土地增值收益较少。为合理调配转让房地产的过高增值收益，维护国家权益，保护合法房地产开发企业的正当经营行为，国务院于1993年12月13日出台《中华人民共和国土地增值税暂行条例》，欲从根本上抑制炒买炒卖房地产的现象，使投机者不能再获取暴利。 但与征收土地增值税相配套的实施细则——《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》直到1995年才由财政部发布。同时财政部、国家税务总局又做出减免规定，对“1994年1月1日以前已签订房地产转让合同，不论其房地产在何时转让，均免征土地增值税。1994年1月1日以前已签订房地产开发合同或已立项，并已按规定投入资金进行开发，其在1994年1月1日以后5年内首次转让房地产的，免征土地增值税。”此外，由于国家从1993年下半年开始，针对房地产过热的现象，开始实施宏观控制，房地产投资迅速回落，大多数开发企业的增值额都未达到起征点，因此土地增值税的政策出台后在全国范围内一直未能全面实施。 2002年7月10日国家税务总局又出台文件，要求各地税务局开始加强与房地产有关部门的配合，恢复征收土地增值税。但因其计算复杂，扣除额难以准确核定，票据管理不到位，且2001年以前合作建房、协议拿地、实物补偿等形式普遍，全国多个地方采用预征的方式进行征收。如根据杭州市地方税务局《转发浙江省地方税务局关于进一步加强土地增值税征收管理工作的通知》精神，杭州市土地增值税的预征率为：从事普通标准住宅开发与转让的，其土地通过招拍挂牌形式取得的，预征率为0.5％；其土地通过协议出让方式取得的，预征率为1％。从事别墅、经营用房和其他用房开发与转让的，其土地通过招拍挂牌形式取得的，预征率为1％；其土地通过协议转让方式取得的，预征率为2％。转让土地使用权的，预征率为3％。从事房地产开发的纳税人土地增值税按月预征，于次月10日前向主管税务机关申报缴纳。其他单位和个人转让房地产的，自转让合同签订之日起七日内向主管税务机关申报和预缴土地增值税。 自土地增值税开征以来，其总额虽不大，增长幅度却很快。从财政部和国家税务总局的公开信息不难发现，土地增值税在1999到2008年的10年间，从1999年6.8亿到2001年10.3亿再到2003年37.3亿，前5年的绝对额相对较小；之后从2004年的75.1亿到2006年231亿再到2008年537亿，绝对数额虽有较大增长，但增幅在2008年出现下降。如果按照2008年土地增值税在国内增值税中的份额（不到4％）计算，可以预计的是，2009年土地增值税收入在600亿上下。事实上，按照土地增值税征收的相关规定： “增值额未超过20％的免征土地增值税”，对照目前的房地产市场形势，要突破600亿并非易事。 房地产税的税种很多，其中，土地增值税相对是收入比较小的税种。2008年全国土地增值税收入537亿元，同期，同为房地产税的契税收入1300亿元。契税是房地产交易环节最主要的税种，它是反映房屋交易情况的一个重要指标，约为房价的1.5％，购买第二套住房时的契税约为房价的3％。 三、我国征收土地增值税存在的问题 自2001年起，由于土地使用权取得方式的转变，土地增值税的“增值额”属人工增值，理论上国家不应对此课税。再者土地增值税在设计之初已违背了税收的公平和效率原则，其财政意义也不大。 （一）开征土地增值税不符合国际惯例 国际上开征土地增值税的国家很少，很多国家开征了一段时间之后也停征了。事实上，就世界各国的情况看，目前仅有除我国之外的意大利、韩国、我国的台湾等4个国家（地区）开征了这一税种。在历史上尽管有法国、英国、日本设立过这种税，但其实施的历史均非常短暂；在英国，甚至未能通过立法程序。因此，土地增值税并不代表税制改革的潮流，也不是现代税收体系的必备税种。 （二）土地增值税设置重复征税 从公平原则角度看，土地增值税企业所得税同时征收，构成了重复征税现象。开发企业在购买土地办理土地手续的时候企业就已经交了很多税，卖房子的时候又收土地增值税，系重复收税。假定正常情况下，项目有利润，也不应该收取土地增值税，因为企业当初在获得土地的时候，是按照市场价值获取土地，无论企业是以土地整治还是通过拍卖、通过投资等方式介入房地产开发，并通过建设投入、营销策划、市场营销等手段实现的是房地产产品利润而非土地利润。正常经营产生的营业税、房屋成交时产生的契税、项目开发过程中享有城市公共资源产生的公共建设配套费、产生利润交的所得税乃至个人收入调节税等，在开发的每个环节相应的税费都交了，只要不是直接炒地，就不应该再交土地增值税。
