国有土地租金每年流失上万亿 我国宪法、法律及人们的观念里，都包含着国有土地优于集体土地的意识，即所谓“大产权”优于“小产权”。以为土地一旦归为国有，就会人人受益。1982年宪法就规定“城市的土地归国家所有”，现行的《土地管理法》第43条规定，“任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地”。这次国土资源部的“修订草案”中，更增加了“商品住宅建设应当使用国有建设土地”，等等。 实际上，国有土地产权的行使非常糟糕，一定程度上已经违背了国有土地的基本性质。国有土地本来应该造福于全体人民，但相当多的国有土地却被一小部分实际使用和经营的人免费享用着。 首先，大量的企事业单位和政府机关免费获得国有土地，而且实际享用其租金。国家土地管理局在1998年出台了一个文件《国有企业改革划拨土地使用权管理暂行规定》，规定如果国有企业改革，要计算国有土地的价值，而且收益要上交国库。但它实际隐含了国有企业如果不改革，则可以继续免费使用国有土地。 国家财政中也没有租金收入的科目，中央和地方都没有。这些租金实际上在国有企业中不被计算、不被上交，但是它等价于成本减少，成本减少等价于利润增加。这一增加的利润并没有让全国人民所享有。由于国企高管和职工的工资与利润挂钩，国有土地的地租有一部分变成了高管和职工的奖金。 2002年《关于深化国有企业内部人事劳动分配制度改革的意见》规定，国企依据当地社会平均工资和本企业经济效益，自主决定企业的工资水平。《国有控股上市公司实施股权激励试行办法》，规定国有企业可以把部分股权用来激励高管，最多1％，大约是工资的30％～40％，什么含义呢？就是高管有权分享利润，而利润中有部分是来自少交地租。 没有上交的地租有多少？ 国有农场土地约58830万亩，按每亩地租400元算，2007年的地租大约是2353亿元；国有矿山占地约1131万亩，按每亩1500元地租估计，也有169亿元。 国有居民点和工业用地面积，据“中国地球系统科学数据共享网”，1984年到1995年是426万公顷，约合7290万亩。2009年8月份，35个城市平均地价是3189元/平方米，假定全国平均是1500元/平方米，按4％推算地租，大约是每平方米60元，每亩将近4万元。工业用地的地租，按国土资源部工业用地出让最低价第七等19.2万元/亩，按4％租率推算，约7680元/亩。假定居民点用地和工业用地各为一半，国有居民点和工业用地的租金合计约为17365亿元。这其中大约有30％的国有土地已经通过招拍挂出售，这等于一次收回了地租，需要剔除。剔除后，每年流失的国有居民点和工业土地租金至少约为12155亿元。 将这12155亿元和国有农场地租2353亿元与国有矿山地租169亿元相加在，是14678亿。保守地说，每年流失的国有土地租金可能至少在万亿以上。这还没有计算国有园地租金和国有牧草地租金。 第二，一些国有企事业单位和政府机关，把免费获得的国有土地或土地上的建筑出租，将收入装进自己腰包。《国有企业改革中划拨土地使用权暂行规定》说，可以将划拨的土地作价，委托国家控股公司来管理，但是没有地租上交的相关规定。国税局还出台对中石油土地收益征税的文件，这等于承认中石油获得土地收益是合法的，这是不合理的。 第三，国有农场以低于市场租金的承包费将土地承包出去。 近几年，因为国家免了农民的农业税，这些国营农场也借此提出要减免承包费。其实农业税的减免，是承认集体土地所有权归农民，概念完全不一样。江西省完全免除了国有农场的土地承包费，一点地租也不交。这就改变了国有土地的性质。 国有土地制度必须改革 既然在具体权利的行使方面，国有土地徒有其表，实际甚至劣于集体土地，因此，国有土地制度必须改革。 建立国有土地租金的基本宪政原则。国有土地及其租金安排要以宪法为基础，与现代产权制度相衔接；将社会主义市场经济作为基本制度，推进到自然资源领域区分租、税、利。租是自然资源产权的收益，税是提供公共物品的成本补偿，利是投资回报。国企经常将三者混淆，每年只交税，14年没交利润，这是不行的。国有土地租金处置问题要由立法机关立法，或修法建立正常程序，数量重大的租金处置要经由全国立法机关同意。 区分初始产权和交易创设的产权。初始产权由宪法规定，如国有土地产权和集体土地产权。国家对国有土地租金有绝对权利。区别在于，国有地租作为国家财政收入，国家可以不对自己的收入征税，而对集体土地的租金收入是要征税的。 使用土地有两种来源，一种是通过市场交易获得，一个是通过划拨获得。通过交易形成的是交易创设的产权。对交易创设的产权，国家有收取租金的完全权力，但是可以出租。划拨的土地则不能出租。但现在的规则是划拨的土地也可以出租，收益应该归国家所有，国有企业使用土地不需上缴地租，这是一个严重的误区。 在现行制度框架下，可以通过市场交易，将更多国有的初始产权变为交易创设的产权。交易创设的产权只是土地使用权，并没有消灭土地的国有性质，但行使起来会有效得多。 建立土地产权市场，形成市场租金。重要的是通过土地的自由租赁形成地租率，据此判断土地价值。
