温家宝总理在第十一届全国人民代表大会第一次会议上所作的《政府工作报告》，就住房问题提出的“总的指导原则”和“四项措施”，不仅是对我国30多年来住房制度改革、住房建设和房地产业发展的经验总结，同时也是从我国具体国情出发，进一步确立了建立与社会主义市场经济体制相适应的住房制度及住房政策，对于解决当前我国经济社会发展中突出的居民住房问题和房地产业、房地产市场发展中存在的问题，都有着极其重要的理论意义和政策实践意义。由于住房问题和房地产市场涉及的问题很多，本文只就下面三个方面谈一些看法。 （一）深化住房制度改革，加快建立科学合理的住房建设和住房消费模式。 住房不仅是居民最必需的生存资料，同时也是居民的发展资料和享受资料。住房大约占房地产开发建设房屋总量的70％，从某种程度上说，住房建设模式和住房消费模式，决定着房地产业发展的规模和房地产市场的性质。 改革开放以来，随着住房制度改革的深入进行，房地产业得到了巨大的发展。有关数据显示，近几年来，我国城镇年均住房竣工面积超过6亿平方米；人均住房建筑面积从2002年底的22.8平方米，增加到2007年底的28平方米；全国4000多万户城镇家庭通过购买新房或二手房，改善了住房条件；城镇居民住房自有率达到了83％。但是，无论是住房建设，还是住房消费，都存在着一些问题。其中主要是房地产投资规模过大、房地产市场性质扭曲、房地产价格居高不下、住房保障制度不完善、中低收入家庭住房困难、住房分配不公等问题。这些问题的存在，严重地影响了国民经济协调发展、住房小康水平的实现以及社会主义和谐社会的建设。 温家宝总理以科学发展观为指导，针对目前住房建设和住房消费中存在的问题，提出了建立科学合理的住房建设模式和住房消费模式。建立科学合理的住房建设和住房消费模式，就必须进一步深化住房制度改革，正确处理以下三个方面的关系。 1，从我国具体国情出发，正确处理人地关系。 房地关系，实际上就是人地关系。住房是建立在土地上的，建设住房必须占用土地。所以，住房建设和住房消费，必须从人地关系的基本情况出发。我国基本国情，就是人多地少。人多地少就决定了住房建设不能够占用过多土地。我国有13亿人口，现在耕地只有18.27亿亩，人均耕地只有1.39亩。北京、天津、上海、广东等大城市，人均占有耕地，已经低于联合国粮农组织确定的人均0.8亩的警戒线。为了满足国民经济各方面发展的需要和可持续发展的要求，除了必须保持18亿亩耕地外，可用于建设住房土地的数量是十分有限的。 从人地关系的基本国情出发，我国住宅建设模式及其政策只能是，第一，必须贯彻执行建设节地节能环保型的住宅建设政策。节地体现了正确处理人多地少的原则；节能坚持了国家实行的节能减排的政策，同时也是建设环保型住房的要求。第二，必须坚持以中小套型为主的住宅供应结构政策。增加中小套型住房供给结构政策，不仅贯彻了节地原则和适度消费政策，而且是与市场经济体制下居民家庭收入构成结构相适应的。第三，在人多地少的情况下，提高住房消费水平的重点，不是住房面积，而是住房的工程质量、完善的住房功能和合理的住房空间布局、住房设施设备的科技含量、住房的环境质量以及高质量的物业管理水平等。通过提高住宅的质量、品质和完善的住房功能，以满足居民对住房消费各方面的需要，同时也有利于把城市建设成为宜居城市的要求。 2，正确处理政府与市场关系，建立与市场经济体制相适应的住房制度。 社会主义市场经济体制的建立，要求把住房纳入市场经济运行的轨道。通过住房制度改革，停止了计划经济体制下福利性住房制度，通过住房货币分配，改变了住房实物分配的形式，住房成为商品，基本上建立了与社会主义市场经济体制相适应的住房制度。但是住房是一种特殊商品。由于土地在数量上的有限性，土地在位置上的不可移动性，决定了住房开发经营和住房市场的寡头垄断性。住房又是人们最必需的消费品。联合国《住房人权宣言》明确提出：为本国居民提供一套与当时经济社会发展水平相适应的住房，是每个国家政府必须承担的义务，这就是说，住房同时具有准公共产品的性质。无论是住房开发经营和住房市场所具有的经营垄断性，还是住房所具有的准公共产品性，都决定了住房市场上存在着“市场失灵”的问题。为了弥补住房“市场失灵”，国家必须对住房市场进行干预或弥补市场的不足。国家对住房市场干预或弥补的重要方式，就是建立健全住房保障制度。 1998年《国务院关于深化住房制度改革，加快住房建设的决定》，确立的建立住房公积金制度和住房供给体系，已经规划了建立与社会主义市场经济体制相适应的住房保障制度基本政策。但是由于种种原因，这些政策没有得到认真的贯彻执行。廉租住房制度迟迟没有建立起来；经济适用住房不仅在房地产开发建设中占的比例很小，而且在开发建设管理方面也存在着许多问题；住房公积金管理和使用中也存在着一些不合理的情形。由于住房保障制度没有建立起来，于是就把居民推向了住房市场。由于住房市场存在着“市场失灵”，住房价格不断上涨，住房价格居高不下，这样又把居民从住房市场上排挤了出来。居民住房问题无法得到解决，从而发展成为一个突出的经济社会问题。
