党的十七大报告明确提出：建立和谐社会与加快奔向小康，就必须加快解决低收入家庭的住房困难，努力使全国人民住有所居。为全面贯彻落实“稳定房价”和“住有所居”，国务院相关部、委、办近期纷纷组织研究和部署，快速有效的推出了一系列促进我国房地产业持续、健康、有序发展的对策与措施。一方面是加强和改善房地产市场调控，建立符合国情的住房建设和消费模式，通过抑制房价过快上涨，引导市场在解决普通居民合理住房需要方面发挥作用。另一方面是积极落实政府在解决困难群众住房问题中的责任，加大财政和税收等政策投入，全面落实我国2007年正式颁布的《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》。 一、正确把握和解读我国住房政策取向 住房问题，尤其是楼价问题，是进入“奥运年”之际全国人民最为关注的民生话题。然而，在关于住房问题的各种讨论中，有一个牵一发而动全身的问题就是我国的住房政策体系问题。所谓住房政策，就是指政府满足不同层次住房需求的政策，它不同于产业政策，也不同于行业管理政策。我国的住房政策设计，必须从自己的基本国情出发，建立有中国特色的住房政策体系。住房政策体系包括四个基本部分：累进制的房地产税收制度，政策性住房金融制度，廉租住房制度，以及以货币为主的房地产市场调控政策。深入市场调查、认真学习领会和全面解读把握我国的住房政策取向，才能将我国发展经济适用住房的工作真正落到实处。 （一）我国住房政策的取向 2007年11月19日，国务院总理温家宝在新加坡国立大学发表演讲时指出：“如果提起人民生活，我最为关注的是住房问题。”对我国改革开放30年来居民住房改革的成效，温总理给予了一分为二的评价，“应该讲，中国改革开放30年来居民住房的条件有很大的改善，现在城乡居民住房面积人均超过20平方米，但是分布不均，特别是近些年来房价上涨较快，人民有很大的意见。”最后，对于如何解决中国的房地产问题，温总理认为应在严守18亿亩耕地“红线”的前提下，采取经济适用住房、廉租住房和市场调节三种方式扩大供给，并特别强调：“经济适用住房大多数是面向中产阶级的。”这是来自我国政府最高层的一个全新的、符合市场发展的表态，它必将对我国未来的住房政策产生深远的影响。从目前情况看，我国住房政策体系尚不清晰和尚须完善，尚欠缺一个执行力强的总框架和一条引导我国房地产业健康、持续、和谐发展的主线。 在我国的住房领域，房地产业发展和提高人民居住生活水平，长期以来成为一对难解的矛盾。关键就在于，进入21世纪以后我们把房地产拉动经济发展，放在了超越民生的头等位置。房地产业定为支柱产业成为众多省市制定“十五”规划和“十一五”规划的亮点和增长点。由于对房地产业缺乏合理的定义，致使支柱产业及其有关的扶持政策主要被房地产开发和房地产经营企业所独享，造就大量超级地产富豪群体产生。而广大的城镇居民却在不断上涨的高房价面前望楼兴叹。在需求远大于供给和信息严重不对称的情况下，寻租和腐败现象就必然会发生，政策无效也会成为必然的结果。应该看到：温总理在新加坡对我国房地产问题所谈的四点考虑中，除了廉租房职责、商品房的市场炒作、住房和耕地统筹兼顾外，又新提出了一个极为重要的观点，就是经济适用住房大多数是面向中产阶级的。从经济适用住房被称作为低收入者的“穷人专利”，到大多数经济适用住房要面向“中产阶级”，这标志着我国新一轮的住房的市场化改革正在发生根本性的转变。 （二）住房政策制定应与发展和谐社会相协调 住有所居是我国建设和谐社会的重要一环。然而，如何评价我国住房改革的成效一直以来的一种观点，就是以人均面积增加来予以肯定。但是，这种观点仍然是片面的。因为，人均面积的扩大，并不能代表每个家庭或者绝大多数家庭住房条件的改善；而且，如果考虑住房消费给城镇居民带来的沉重经济负担，居民住房面积的扩大有时意味着生活质量的下降。因此，当民生与经济发展发生冲突的时候，应当以能不能提高民生水平，作为经济发展甄选的基本原则。不管它对经济发展的拉动作用有多深和有多大，都应该予以调整和纠正。评判住房制度改革的成就，应从三个方面进行综合考虑：一是人均住房面积和质量的普遍提高；二是居民居住支出在居民家庭支出中应当占有合理的比重且呈现下降的趋势；三是住房的土地利用是合理的和住房存量的分配也是合理的。依据这三个标准评判我国的住房制度改革，正好与温总理演讲中的中肯评价相一致。 “十一五”期间，国家住房政策随着宏观调控的日益加强，不断推出新政策和新措施，但各省市的房价仍如雨后春笋似的节节上升。研究表明：其真正的根本原因就在于，构成我国现行房地产业主体的房地产开发企业，他们的盈利和成长，并不是建立在为社会提供质优价廉的服务基础上。与此相反的是，这些企业中不少是利用现行土地制度和政策的不完善或漏洞获得暴利机会，依靠让消费者不堪重负的高房价来支撑自身发展。并且，为了维持自身的高额回报，对各种可能替代开发商功能的尝试和努力，竭尽打击和抑制。这样的产业发展，实际上就是建立在有可能损耗民生的基础上了。同时，应积极推进住房公积金向政策性住房金融转变。住房公积金兼具融资和补贴功能，是一种典型的政策性金融工具，但它现在归建设主管部门管理，各地市场分割，远没有发挥出其应有的功能。 （三）经济适用住房面向中产阶级的政策导向 经济适用住房的建设是我国政府现阶段解决国民住有所居的主要手段之—，其灵魂就在于它是现在唯一可以使消费者买得起房的住房供应模式。按照政策，经济适用住房用地由国家划拨，利润率必须控制在3%以内，各方面的税费也要减免。零地价、微利性和低税费，构成了经济适用住房的三大基本属性。和开发商狮子大开口的房地产暴利和房价高企相比，真正的经济适用住房至少比现在的高房价下降40%左右。试想一下，如果我国城镇八成左右的居民都可以有资格购买比现在便宜40%的经济适用住房，高房价这座最沉重的“民生新三座大山之一”还能够坚挺几时？如果经济适用住房真正开始面向中产阶级进行销售，开发商的垄断暴利模式将不复存在，普通百姓买不起房的沸腾民怨也将烟消云散。
