[中图分类号]F293.3 [文献标识码] A [文章编号]1005-278X(2008)01-0026-05 当前我国城市房地产市场的结构、价格等方面问题比较突出，虽然国家及地方政府制定出台了一系列宏观调控政策，但住房价格偏高、投机炒作严重、居民置业困难等问题并没有得到根本解决。本文将从城市住房的特殊属性分析出发，对国内外住房供应体制进行比较研究，进而分析我国住房体制选择的原则与方向，提出城市住房供应体制选择和政策框架。 一、城市住房的特殊属性及其效应分析 (一)准公共产品属性 城市住房作为一种特殊的商品，具有准公共产品性质，或者说一定的公共产品属性。住房的准公共产品属性，有时也被称作外部性、二重性、社会属性或政策性等。一般商品的消费可能只给私人带来收益，而住房却不一样，它的消费含有公益成分，或者称外部效应。住房是基本生活资料，享有适当的住房将为居民参与社会经济活动提供基本物质前提，能够促进各种社会经济活动顺利开展，所谓“安居乐业”就包含这样的意义。另外，住房消费，特别是居民购房置业，对增强其对国家及所在城市的归属意识有很大的促进作用。 由于市场机制在公共产品供应或者说公共价值的实现上是失灵的，住房的准公共产品属性所体现的外部效应不能通过市场机制来实现，进而将可能导致住房的市场供应相对不足，这种相对不足将主要体现为结构上的普通住房供应相对不足。然而就不同档次的住房来说，中低档的普通住房的准公共产品属性更为突出，居民受益面、受益程度相对都是最高的，其中公共利益成分所占比重更大，所以住房市场供应的结构性不足将带来较大的经济效益失衡或者社会福利缺失。 (二)非同质性 在住房市场上，受区位因素限制，不可能有两套品质完全一样的商品房；即使是十分相近的商品房，都会在位置(包括朝向、楼层等)方面有明显的不同，这就是住房的非同质性。这种非同质性使得任何一套商品房都有其唯一性或者说独占性特征，使得住房的供应者具备某种程度的垄断地位，体现为住房的垄断性特征。从根本上看，住房的这种垄断性特征源于土地的自然垄断性，为土地的天然稀缺性所决定，无法靠市场力量来消除。 住房的非同质性所带来的垄断性特征将导致住房市场的供求结构失衡。在住房市场上，表面上看是垄断导致了高价格，但价格不是问题的关键所在，供求结构失衡才是实质问题。由于中高档住房定价的弹性空间比普通住房大，可以更好地实现甚至扩张垄断收益，所以理性的房地产企业会倾向于开发中高档住房,以此来实现其垄断收益。住房供应者把有限的土地优先用于开发中高档住房，其结果必然是住房供应结构失衡，表现为市场上中高档住房的开发量偏高，而普通住房的开发量则偏低。 (三)投机性 城市住房具有较为突出的投机性特征。与一般商品不同，住房除了可以满足居住需要的使用价值外，还具有较高投资价值乃至投机炒作价值。 住房为什么可以用来投机炒作,其原因可以有多种解释。从交易成本经济学角度看，住房市场有较高的进入门槛，具有高交易成本特征,其中具有资金或信息上的交易成本优势的市场参与者可以借助投机炒作机制从其他参与者那里获取较大利益。首先，从经济上看，住房属于大型耐用消费品，居民参与住房交易的资金门槛较高，在很多情况下要花费居民多年资金积累，甚至可能一生只有一次置业机会；其次，从技术上看，住房是较为复杂和特殊的商品，住房市场的参与者，无论是生产者还是消费者,都需要掌握较多的知识和信息，才能做出最优决策，成为理性的市场参与者；再次，从市场结构上看，住房市场难以形成完全竞争市场，在供应上通常都是寡头垄断市场，因为与住房相关联的土地是稀缺与自然垄断的，并且住房开发资金需要量较大，以至于住房供应市场进入门槛比较高，难以在短期内形成完全竞争市场，进而无法保证市场信息是完全的、公开的。另外住房市场还具有易受经济发展形势特别是金融形势等环境因素影响的特征。由此，住房市场的高交易成本特征是其内在具有的，虽然可以随着市场的逐渐发育成熟而有所弱化，但仍然会在一定程度上存在，相应地,市场投机炒作问题将总是存在，不可能依靠市场自身的力量完全解决。 (四)土地资源相对占用性 住房是建设在土地之上的，任何住房一旦建成，就意味着该土地不能再用作其他生产、生活功能。然而，作为一种基本生产资料或资源，土地供应总是有限的,任意一个特定区位的土地都是稀缺且不可替代的。这就是住房具有相对的资源占用性特征。住房对土地等资源的相对占用将影响到其他社会生产活动对该资源的利用，从资源利用角度看这种占用应该是与其他社会生产活动的资源占用相均衡或协调的，如果出现偏差就必须对住房供应进行调节。 (五)高需求弹性 住房作为一种功能复杂的生活资料，其需求弹性比较高。居民家庭需要多大面积的住房，在不同社会发展阶段、不同国家和地区、不同文化背景下会有较大差别。特别是住房消费的攀比效应相当突出，并且容易受到社会环境、舆论引导等因素影响，以至于居民家庭的住房消费需求可能发生较大变化。比如，我国城市居民受传统文化影响，“买房置地”意识较为强烈，加上攀比思想严重，很容易形成超前、过度的住房消费需求，相应地，如果政策、舆论引导效果显著，又可能促使这种消费需求有较为明显的下降，进而使城市住房供应局面出现较大改变。
