建立完善的廉租住房退出机制

      城市廉租住房作为低收入家庭的住房保障，应有科学的退出机制，才能保证资源的有效流动。从原则上讲，政府提供出租的廉租房屋是一个定量，而低收入阶层却是动态的，要使廉租房真正帮助无力购买居所的人士解决住房问题，保证政府巨额资助的廉租住房资源得到有效利用，必须强调提供动态有序的廉租住房管理制度，从而保证廉租住房的使用呈现出有“进”有“退”的流动使用。

      从政策趋势看，廉租住房的退出情况包括两种：一是随着准入门槛的不断调整，不符合条件的对象要退出廉租住房保障范围；二是即使不改变保障范围，由于已享受廉租住房家庭的实际情况发生了变化，从贫困到脱贫，也应该有规则地退出廉租住房。

      目前，我国很多地区已经规定廉租住房的退出情况，并且针对不同的情况规定了相应的退出操作办法，但由于存在家庭收入难以核实、管理机构未能理顺及相关的管理配套措施不健全等问题，造成目前的廉租住房退出规定成为一纸空文，无法保证廉租住房的动态使用。

      我国目前无法形成有效退出机制的原因

      1.无法准确核实家庭收入

      收入情况是能否进入廉租住房保障范围的关键因素，而我国目前还无法准确核实家庭收入。只有建立健全的个人收入核算机制，才能准确核实家庭收入情况，并以此为依据核准某个家庭能否享受廉租住房。

      目前，我国的大多数城市还没有建立界定家庭收入的相应体系，更谈不上有健全的个人收入监督体系。在当今社会收入来源多元化的情况下，个人及其家庭收入的透明度很差，只有单位工资部分有记录，其它收入几乎无从查起。同时，目前我国的户籍关系较为混乱，挂靠情况相当复杂，这样就更难核准家庭的真实收入情况。

      相比而言，许多发达国家有比较健全的收入核准机制：首先，是健全的个人申报制度，可以准确掌握个人收入情况；其次，是完善的个人收入监管制度；再次，是健全的个人信用制度。三者结合，从而能够比较容易且准确地掌握公民收入情况，作为保障性住房政策的决策依据。

      2.缺乏有关廉租房管理的法律法规体系

      廉租房的管理情况复杂，必须要有健全的法律法规作为管理依据。而我国目前还没有一部专门的法律对相关管理部门的权限及实际操作作出规定。

      健全的社会法制体系和政策体系是形成完善的住房保障及退出机制的重要保证之一。从当今住宅保障做得好的国家和地区来看，都有相应的法律文件对政策性住房加以规范和管理（表1）。

      

      目前，我国关于廉租房的完整法规只是2003年11月15日建设部、财政部、民政部、国土资源部、国税总局联合通过的《城镇最低收入家庭廉租住房管理办法》，还没有一部专门的法律来规定保障性住房的相关内容，更不用说有关廉租住房退出管理的专门法律，这也是导致退出机制难以形成的重要原因之一。没有相关的法律，对不符合条件又拒不退出廉租房的家庭，政府就没有直接有效的强制管理手段，其结果是福利资源未能用在最需要的居民身上，制度的福利成效降低。

      3.缺乏专门的管理部门对廉租住房的退出进行管理

      住房保障退出管理的专业性比较强，涉及被保障人员的资格申查、补贴资金的测算及被保障人员收入提高后的退出等诸多方面的问题，所以需要专门的管理部门依法管理。在我国，不仅缺乏这种专门的职能管理机构，就住宅保障管理而言，也存在管理混乱、机构不健全的问题。突出表现在以下四个方面：

      （1）政出多门，机构设置混乱

      由于历史原因，目前我国住房保障制度的实施涉及多个部门的若干行政职能。比如，建设部负责引导组织建设经济适用房，各城市的房管局负责管理公房和住房产权交易，公积金管理中心负责管理住房公积金，另外在建设用地审批、保障资格审查、税收管理等相关领域还分别涉及国土资源、民政及税务等部门。这种多头管理的现状，增加了部门间协调的成本和难度，加之没有专门的法律规定由哪个部门专门管理住房保障及退出，就更容易引起部门间的扯皮现象，导致管理效率低下。

      （2）人员配置不足

      相关管理人员配置紧张一直是我国当前廉租房保障的一大问题。由于人员配置不足，使得管理部门没有精力管理廉租住房的退出问题。

      （3）没有健全的廉租住房管理工作考核机制，廉租住房的退出管理动力不足

      目前国内许多城市都将廉租住房保障作为政府工作的一部分，但却未能将动态管理作为重点内容，更没有将廉租住房的动态管理工作放入工作考核内容中，这就难免会出现基层管理部门不重视、动力不足的现象。

      （4）没有做好基础材料的核查及动态管理工作，没有建立健全的廉租住房资料数据库，管理缺乏力度

      目前大多数城市都设定了廉租住房的退出标准，都强调廉租住房要有“进”有“出”，但如果不全面掌握廉租住房的具体情况，所有的规定都可能成为一纸空文，没有可操作性。因此，建立健全有效的数据资料库并及时更新是相当必要的。

      发达国家的经验表明，设置专门的管理机构，对强化政策性住房的管理将起到重要作用。住宅保障做得好的国家，普遍设置了单独的住房保障管理部门，内设专门的机构对住房保障退出进行管理。例如：瑞典的住房委员会、新加坡的政府房屋发展局(Housing & Development Board,HDB)、美国的联邦住房和城市发展部(HUD)、日本的建设住宅局、香港特区的房屋委员会(Housing Development Board,HDB)等，其内部都设有专门机构对政策性住房及退出进行严格的管理。