【文章编号】1002-1329（2007）11-0009-07 【中图分类号】TU984 【文献标识码】A 1 前言 中国的城镇住房体制至今尚未发育成熟。一方面政府和学界普遍认为目前以住宅投资为主的房地产投资过热，另一方面却表现为商品房价格的快速飙升。如果说供求两旺是市场繁荣的表现，那么“过热”论就无法成立。但是大城市住宅除作为生活资料外还是一笔因为可以流通而可能保值的资产，因此在目前中国投资渠道极其有限的情况下异化为富裕市民投资保值的金融产品，加上开发商控制市场价格，投资者炒房投机牟取暴利引起房价泡沫，有可能因此危及国家金融安全。而过快增长的房价导致广大中低收入阶层“买不起房”，引发了严重的社会不满。 目前过度市场化的住房供给体制，加上畸形的需求推力，使城市住房问题日益突现。（1）城市建设和住宅建设有其公共政策的属性，房价的不断飙升严重影响着普通市民的生活质量，公平缺失，威胁到广大城镇中低收入居民生存，长此以往必然会危及社会的稳定和国家的政治安全，引发政府失效。（2）不合理的市场价格体系导致的过分投资不动产，还会危及国民经济的安全，1997年金融危机引发的东京、香港等亚洲地区大城市房地产市场崩溃的前车之鉴凸现市场失效。正因为房地产市场是不完善的，因而需要政府的干预和调控。 2006年5月17日推出的“国六条①”是2005年宏观调控被证实未达到预期而适时推出的。仍然针对房价上涨过快、房价过高、住房供应结构矛盾突出、市场管理混乱、投资增长过快等五大问题，围绕稳定房价，采取抑制需求、增加供给的双向调控思路，从土地、税收、信贷、主体行为等环节进行政策约束和管治约束。这一系列措施被称为“住房新政”。 本文试图从住房新政引发的争论入手，将其纳入到构筑中国城镇住房体制建设的大背景下，探讨住房新政在制度建设上重构市场结构的必要性，重建住房供应体制的工具性和体现国家现实国情的现实性。 2 中国城镇住房体制的建设 中国城镇住房体制改革从1980年代开始，经历了由国家计划的福利制向市场主导的商品化改革。其间大致可以分为两个阶段：1998年之前重在改革，即新制度的抉择；1998年至今则处于调控阶段，即“新制度的修补”。 在全民所有计划经济体制下，个人住房分配以身份为标准，户口、单位、职位级别都决定着住房的分配。在这种情况下，不仅住房资源不能有效配置，而且导致分配的严重不公。这正是启动住房体制改革的根本原因。 1980年代城镇住房的商品化改革②，围绕提高租金③ 和出售公房④，以“补售”、“提补”、“优售”、“增改”⑤ 等方式起步。同期开始探讨权属体制和分配体制改革，确立了以自有为基础，自有、集体所有和公有相结合的货币化体制[1] 的方向，并准备逐步放活市场，转变投资供给模式，由依赖国家向国家、集体、个人三方合理分担投资过渡；到1980年代末，随着国有土地使用权有偿使用制度确立，房地产的市场化才真正开始起步。 1990年代初，房地产市场开始起步，住房的商品化改革也开始有了实质性推进⑥。与此同时，考虑到居民购买力的差异，城镇居民住房保障制度的建设也在同步推进，1995年“安居工程”正式启动；1998年北京推出经济适用房。市场化为主导的城镇住房分类供应制度框架基本成型。 但是1997年的亚洲金融危机却改变了近20年的制度改革积累。为摆脱金融危机对出口加工造成的重大负面影响，国家确立了“扩大内需、拉动经济”的积极的财政政策。1998-2000年全国全面推开住房体制改革，在大规模出售公房，城镇住房的商品化、社会化得以全面推进的同时，“经济适用房”也成为“只售不租”的另类“商品房”。 2000年后彻底截断了住房的实物分配，对公务人员全面实施货币化补贴。鉴于城镇住房供应的绝对短缺和资金短缺，建立了住房公积金制度⑦；为激活居民的有效购买需求，开放了银行个人购房贷款业务⑧，并启动已购公房的出售和转租二级市场。 新的城镇住房体制凸现房地产市场的效率，住房建设加速，供应绝对短缺得以解决，城镇居民平均居住条件大大改善。但市场机制的缺陷也逐渐暴露：一是过分强调了市场化，政府应当承担的“住房保障”功能弱化，“经济适用房”则沦为旧城改建的“拆迁工具”。二是对于住房消费缺乏财税政策引导，超前消费造成房子越盖越大、投机性消费导致房地产市场价格过高，结果是绝大多数中低收入民众没有能力进入市场。 2005年国家从和谐社会建设的角度开始对房地产市场进行频繁的干预和管治，城镇住房体制的建设进入了以调控为主的新制度修补阶段。而2006年的住房新政则引发了中国城镇住房建设制度的全社会大讨论，我们认为这是推动制度建设的重大机会，对中国城镇住房体制建设的历史进程和未来导向具有重要意义。 3 “国六条”住房新政起争论 “国六条”住房新政引起了学术界、地产界等的广泛关注。他们从经济学、社会学、财政学、金融学、规划学等多种不同的学科视角对新政给予深入的剖析。本文通过梳理中国房地产报、地产专栏、21世纪经济报道、学术文章等相关资源，归纳出住房新政的争论热点主要表现在住房供应结构的调整、保障性住房的建设、住房价格等方面。
