为了应对亚洲金融危机对我国经济的影响，1998年中国政府提出将住宅建设发展作为促进国民经济增长的新的增长点，加大了城镇住房制度的改革力度。经过几年的快速发展，房地产业已经成为我国国民经济的支柱产业。然而，面对中国房地产开发投资持续高速增长、房地产价格不断攀升、房地产信贷规模迅速膨胀的发展趋势，政府和社会各界也开始越来越关注房地产业的健康发展问题，关注房地产市场的不正常发展可能对国民经济持续稳定发展带来的负面影响。于是，2005年开始，一系列房地产调控政策举措如期而至，短短两年间，国务院就先后出台了新老国八条和国六条，政府稳定房地产市场的决心可见一斑。而在众多举措中，税收无疑是一个不可或缺的重要调控手段。 一、我国房地产税制的基本情况 从我们国家的税制来看，与房地产有关的税种比较多，政策也较复杂，下面就现行的房地产税种情况来做一简单介绍。房地产的形成有一定的过程，在这个过程中，房地产不同的环节都会涉及到不同的税种。我们一般将其分为四个环节，一个是出让环节，取得土地时定为出让环节，主要涉及到契税、耕地占用税和印花税；第二是房地产开发建设环节，主要涉及到营业税、印花税、城建税、教育费附加；第三是房地产建成转让环节，涉及到的税种比较多，有契税、印花税、营业税、城建税、教育费附加、土地增值税、所得税；最后是房地产保有使用环节，会涉及到房产税、城镇土地使用税和城市房产税。 从各个环节来看，房地产开发环节相对来说周期比较长，所以涉及的税种也比较多。从税种来看，房产税、城镇土地使用税、城市房地产税、土地增值税、耕地占用税、契税、印花税、营业税这八个税种在总量中所占比重较大，直接关系到广大购房者的切身利益。 二、宏观调控中的税收“新政” 让我们来回顾一下本轮宏观调控开始后，国家对哪些房地产税收政策进行了调整： 1.营业税。根据“国办发［2005］26号文件”精神，自2005年6月1日起，对个人购买住房不足2年转手交易的，销售时按其取得的售房收入金额征收营业税；个人购买普通住房超过2年（含2年）转手交易的，销售时免征营业税；对个人购买非普通住房超过2年（含2年）转手交易的，销售时按其售房收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税。一年后，国税总局又发文（国税发［2006］74号），将全额征收营业税的年限延长至5年。 2.契税。同样根据“国办发［2005］26号文件”精神，自2005年6月1日起，对享受减半征收优惠政策的普通住宅适用标准进行了明确，要求对不符合标准的房屋一律按正常税率征收。 3.个人所得税。国税总局发文（国税发［2006］108号），宣布从2006年8月1日起，各地税局将在全国范围内统一强制性征收二手房转让个人所得税。 4.土地增值税。国税总局发布《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》规定，从2007年2月1日起，将正式向房地产开发企业征收30％—60％不等的土地增值税。 三、税收“新政”调控失效的原因分析 我们再来看看这些税收“新政”执行后的调控效果如何，应该说情况总体上是不尽如人意的，国内大中城市的房价呈现边调控边走高的态势。数据显示，2006年国内70个大中城市房屋销售价格上涨5.5％，其中北京房价一度走出了连续7个月呈两位数增长的势头。2007年1季度，深圳、北京、福州、广州、大连等城市的商品住宅和二手住宅销售价格继续保持较高涨幅。那么为何会出现这种现象呢？笔者认为其关键在于我国目前的房地产税收制度存在严重缺陷，即过于注重流通环节的税收，而对保有使用环节的税收一直没有开征。 我国当前的房地产市场具有明显的“卖方市场”特征，即需求严重大于供给。“土地是不可再生的”、“房价会随着中国经济的增长而增长”、“人民币升值会推动房价上涨”……，这一个个支撑“涨价”的理由不仅受到房地产商们的百般推崇，而且也成为一般老百姓的共识。广大购房者对房价上涨的普遍预期，致使众多潜在需求提前进入了消费环节。在此背景下，对流通环节不断课以重税，虽然在一定程度上会因为交易成本的大幅增加而抑制房屋的炒作，打击投机，但由此增加的那部分税收最终会通过税负的转嫁由购房者来“买单”。也就是说，这些税收政策的调整非但没有起到抑制房价的作用，相反还增加购房者的实际负担，成了加速房价上扬的“助推器”。 四、调整现行税制，尽早开征“物业税” “物业税”，又称“财产税”、“房地产税”或“不动产税”，是在一定时期或一定时点上，要求其所有者或承租人对其所有或使用的土地、房屋等不动产缴付一定税款，其税款额度随房产的变化而变化。物业税改革的基本框架是将现行房产税、城市房地产税、土地增值税及土地出让金等合并，转化为房产保有使用环节统一收取的物业税。把现在开发商一次性缴纳土地出让金的政策改为土地出让金主要由消费者在购房后分次缴清。从我国的现状来看，对房屋保有使用环节开征“物业税”有利于解决以下几个问题： 1.有利于解决中低收入者的住房问题。因为中国目前的土地使用制度是批租制，住宅土地批租期限为70年，大部分房地产税费在房地产开发时是一次性支付的，因此住宅房价中包含了70年的大部分房地产税费。物业税把一次性缴纳的房地产税费转化为在房产保有阶段分年收取，即占住宅建设成本五成的房地产税费在购买时只需缴纳1／70，这便自然使住宅建设成本下降了近50％，即使考虑发展商的开发利润，房价也会有3成以上的降幅。由此可大幅度降低个人住房按揭贷款的首期付款，有利于中低收入者早日购房。
