我市经济的稳定发展，城市的不断延伸，旧城改造建设步伐的加快，都为我市的房地产保持较快发展提供了良好的契机，而房地产开发特别是房价的升降与人们的生活息息相关，直接关系到人们生活水平的提高，越来越成为普通老百姓茶余饭后的话题。2005年3月份以来国家为抑制上涨过快的房价先后出台了一系列宏观调控措施，这些政策的出台，不同程度地对我市房地产市场产生了影响，因此，如何引导和促进我市的房地产业健康发展已成为我们应该思考的课题。 一、房地产业发展的现状和特点 （一）房地产的质和量都发生了根本性变化 随着我市经济、社会、科技和文化全方位的快速发展，个人消费需求和能力显著提高，房地产业逐步演变成为新时期的重要支柱产业，自1995年以来，我市的房地产开发投资经历了从量变到质变的过程。从量的方面看，由1995年占全社会固定资产投资的5.2%提升至2005年的16.0%，比重提高了10.8个百分点。十年间房地产投资年均增长速度达到 17.0%，特别是“十五规划”期间年均增速达25.6%。从质的方面看，我市的房地产开发市场已基本实现由打基础、培育市场的行业发展初级阶段向更高层次的发展阶段转型，开发商更加注重楼盘的周边自然环境、人文氛围和配套设施，中、高档的商业住宅区逐渐成为投资的热点。 （二）房地产业随着投资和建设规模的扩大对经济的拉动作用增强 2002-2003年由于钢材、水泥等建筑材料价格的回落以及住宅销售预期看好的推动，我市大小楼盘陆续施工，有力地促进了房地产开发投资保持较高速度的增长。资质房地产企业从1995年的几十家发展到2005年的500多家，年投资额也达到一个新的水平。2005年完成房地产开发投资 68.56亿元，投资规模是1995年的4.8倍，房地产投资已成为全社会固定资产投资的重要组成部分，有异地开发项目的房地产公司越来越多，商品房的开发量不断增加，施工建设和销售规模逐年增大。2005年全市累计在建房地产总规模达 826.36万平方米，当年实际销售面积298.80万平方米，分别是1995年的三倍和四倍。房地产投资和建设规模的扩大对经济的拉动作用逐年增强，2005年我市的房地产业增加值达 69.52亿元，是1995年的4.7倍，对经济增长的贡献率也从 1995年的1.8%提高到2005年的4.8%。 （三）三大原因推动近几年房价高位运行 虽然最近几年政府加大了对土地的审批和交易价格的调控，但是在全国房地产价格一片涨声的大环境下，巨大的利润空间仍然驱使众多开发商不惜重金购买土地，而后高价售出商品房，哄抬价格的现象时有发生，加上群众“买涨不买落”心理，造成房价居高难下。我市1995年、2000年、2004年和2005年全市房价的平均价格分别为每平方米1519元、 1710元、2103元和2824元，年均增长速度为4.2%，2000年以来房价的上涨呈加快之势。一是商品住宅供不应求矛盾凸显。如2006年上半年新增可销售面积比实际销售面积少 10.67万平方米，二手住宅及历年空置房的交易量也呈上升之势。二是钢材、水泥等建筑材料价格上涨推动房价上升。 2004年和2005年我市工业品价格指数分别为103.7和 102.9，建筑和装修材料消费价格指数城市分别为104.2和101.9，农村分别为104.8和100.9，钢材、水泥等建筑材料价格上涨对住房价格的上涨起到了推波助澜的作用。三是居住需求与投资行为相互作用推动房价攀升。购房的居民中除一部分是无房者或住房条件差的市民，购买住房的目的以居住为主外，还有很大一部分是以增值、保值、出租等投资甚至是以投机为目的的购房行为，造成了房地产需求的持续旺盛。 （四）投资方式和资金来源的渠道日趋多样 2005年房地产开发资金来源125.86亿元，其中自筹资金和其他资金来源合计81.94亿元，占资金来源的65.1%，比1995年提高了27.6个百分点。人行的资料显示，截至 2006年8月末，我市房地产企业的住房开发贷款余额50.52亿元，只占人民币贷款余额1105.66亿元的4.6%。房地产开发已改变以前依靠国家贷款、定金及预售款为主要资金来源的投资方式，房地产信贷总体运行平稳，贷款风险较低。 （五）高收入人群和邻近县市成为中心市区购房的主力军 今年市城调队和房管局对住房的联合调查资料显示，40至50岁的高收入人群是购买泉州高档楼盘的主流人士，占高档楼盘购买者的43%，31至40岁年龄段占31%，51岁以上的占22%，30岁以下的占4%，从购买高档楼盘人群的行业分布看，制造业、贸易、法律、金融等行业的高管是购买高档楼盘的主力军，占65.4%：其次是从事IT业、生物、医药、电信、电力等行业的人群，占22.8%；其余11.8%为其他有高收入来源的人群，如通过继承、拆迁赔偿、收取租金等形式取得的高收入。调查同时显示，中心市区（鲤城、丰泽）的购房者比例为41.4%，市区外的购房者比例为58.6%，其中晋江占22%，南安占18%，可见高收入人群和邻近县市成为中心市区购房的主力军。 二、新政实施后我市房地产市场出现新变化 （一）房地产投资增幅回落，房价趋稳 2006年5月17日、29日“国六条”、“国十五条”出台后，新政策规定套型90平方米以下住房面积的比重要达到开发建设规模70%以上，我市的房地产投资4-8月份的增长速度分别为84.7%、70.2%、58.5%、32.1%、29.4%，每月均呈回落之势。房价的表现相对较为平稳，4-8月份现房的平均销售价格分别为3252、3126、3093、2995、2993元／平方米，期房平均销售价格分别为3404、3391、3418、3363、3440元／平方米，出现相对稳定的局面。 （二）商品房施工面积和新开工面积缩减 在控制房价的“新政”实施后，虽然我市的房价并未明显下降，但对开发商在心理上也产生了一定的影响。开发商对市场产型需求的看法上，认为泉州的商品住宅户型面积段在120-140平方米最适合销售，因此对开发90平方米以下的住宅户型推向市场进行销售的前景不是很乐观，对市场的走向并无明确的把握，尤其担心经济适用房的推出会对市场需求、房价带来一定的冲击，因而对新楼盘的开发持着观望的态度，减缓推盘进度。2006年1-8月全市房地产施工面积 735.46万平方米，同比下降0.2%，新开工面积221.63万平方米，同比下降2.2%，其原因主要是土地供应减少以及开发商持谨慎开发态度而减缓新楼盘开发速度。
