我国房价收入比的社会差距与住房政策的调整方向

      住房问题既是经济问题，也是社会问题。居者有其屋是中华民族和谐文化的主要内容，也是构建和谐社会的重要前提。就在2006年关于我国房地产市场争论最激烈的时刻，有研究者通过分析房价收入比，得出了“我国房价收入比依然在可以接受的范围内”这一结论。其理由主要有二：一是2004年我国房价收入比只有6.67（如果仅用住宅价格计算则应为6.44），低于2000年的水平；二是在房价上涨的同时，居民收入也在增长。但为什么大多数人的感受与上述结论截然不同？原因就在于，我国居民收入差距太大，用简单平均数远不能真实反映我国居民购房能力的差距。本文根据城镇居民收入分组资料，分别计算出了2000-2005年最低收入户到最高收入户共七个组的房价收入比。结果表明，我国不同收入群体的房价收入比差距很大，而且有越来越大的趋势。这也意味着，我国政府的房地产调控政策有必要从“一刀切”向分类管理转变。

      一、我国平均房价收入比的计算

      房价收入比是指家庭住房总价（即一次性购房总价）与居民家庭年收入的比值，是考察居民购房能力的一个通行指标。在国外，有新建住宅（新房交易）的房价收入比，也有旧有住宅的（二手房交易的房价收入比），所选取的房价都是中位数价格或平均数价格，家庭收入也都是中位数收入或平均收入。

      一个国家的平均房价收入比通常用家庭年平均总收入与一套房屋的平均价格之比来计算，即：

      房价收入比＝每户住房总价÷每户家庭年总收入

      其中，每户住房总价和每户家庭年总收入的计算公式分别如下：

      每户住房总价=人均住房面积×每户家庭平均人口数×单位面积住宅平均销售价格

      每户家庭年总收入＝每户家庭平均人口数×家庭人均全部年收入

      由于我国住房商品化是从上世纪90年代开始起步，因此我国房价收入比应该从上世纪90年代初开始计算。根据历年《中国统计年鉴》公布的相关数据，本文计算出我国1991-2004年的平均房价收入比，如表1所示。

      表1 1991-2004年我国平均房价收入

      

      从上表可以看出，以平均水平计算的我国房价收入比并不是很高，1991-2005年的数值在5.35到7.26之间。

      二、我国平均房价收入比的纵横向比较

      从1991年到2005年期间，我国房价收入比的变动可分为四个阶段。

      第一阶段是1991-1993年，房价收入较快增长并处于较高水平，从1991年的6.27上升到1992年的7.26，这也是20世纪90年代以来的历史最高值。1993年有所下降，但数值仍然较高。

      第二阶段是1994-1998年，为平稳上升阶段。房价收入比从1994年的5.35缓慢上升到1998年的6.35，年均上升0.25。

      第三阶段是1999-2003年，为平稳下降阶段。房价收入比从1998年的6.35缓慢下降到2003年的5.75，年均下降0.12。

      第四阶段是2004年至今，为快速上升阶段。2005年的房价收入比为6.77，比2003年增加1.02，年均增加0.51，增速明显加快。2006年房价涨幅较大，预计2006年的房价收入比会高于2005年。

      由于房价收入比是每户住房总价与每户家庭年总收入的商，它的变动主要取决于每户住房总价增长情况和家庭年总收入的增长情况。在房价收入比平稳上升阶段，住房总价增速基本高于家庭收入增速；在房价收入比平稳下降阶段，则是家庭收入增速总体高于住房总价增速。2004年以来，每户住房总价增速快速上升，而每户家庭总收入的增速相对平稳，二者的增速差迅速扩大，结果导致了房价收入比的快速上升。

      关于房价收入比的合理范围，有国际机构曾提出4:1-6:1的区间，但由于国内外对家庭收入、房屋成套面积的统计口径不一致，国内曾有学者提出我国房价收入比的合理范围应该是4:1-9:1。不过，越来越多的研究结论认为，房价收入比的高低受每个国家经济实力、住房市场、居民收入水平、消费结构、居住习俗、居住水平以及每年上市住房的构成等诸多因素的综合影响，而不同国家、不同时期拥有的相关因素很不一样，因此，房价收入比的国家差别很大，并没有所谓的国际惯例。例如，联合国1998年对96个地区（国家）的统计资料显示，各地房价收入比的数值是高度离散的，这96个地区（国家）房价收入比最高的为30，最低的为0.8，平均值为8.4，中位数为6.4。一半以上地区（国家）的房价收入比在6以上，还有一部分在4以下，列入4-6范围内的只有一小部分地区。

      虽然没有国际惯例，但通过上述数据可以看出，在全球范围内，房价收入比的平均水平在6.4-8.4之间。从这个标准来看，我国当前的平均房价收入比是较低的，而且与国际平均水平接近。

      三、我国房价收入比的社会差距

      尽管从平均水平来看，我国当前的房价收入比不高，但由于我国居民收入差距很大，用简单平均数并不能真实反映我国居民的购房能力。实际上，不同收入群体的房价收入比差距很大，而且有越来越大的趋势。本文根据《中国统计年鉴》提供的城镇居民收入分组资料，计算出了从最低收入户到最高收入户共七个组的房价收入比，如表2所示。