经济适用房政策是国家为解决城镇中低收入家庭住房困难而从1998年开始实行的一项带有社会保障性质的住房政策，其目的是通过该政策的实施，实现中低收入家庭“居者有其屋”的目标。经济适用房政策是一项好政策，也可以说经济适用房政策实施以来收到了较好的效果。然而，经济适用房政策设计形成于市场经济之初，带有浓厚的计划经济印痕，因此，短短的几年里，经济适用房就因政策定位不明确，价格优势不明显，容易滋生“寻租”行为等缺陷而饱受社会的批评。如何使经济适用房“名实相符”，完全发挥其疏解城镇中低收入家庭住房困难的作用，就一直是政府努力解决的问题。本文以山东省日照市的实践为例，对经济适用房市场化运作方式进行探讨，以期对中国经济适用房政策的完善有所帮助。 1 传统经济适用房政策存在的缺陷 传统的经济适用房政策实行定向建房、集中分房、被扶助对象低价购房的运作方式，其重要特点就是用计划经济手段来解决市场经济条件下的问题，因而不可避免地存在诸多缺陷，对市场经济和社会公平也产生了不良影响。 1.1 政策定位不明确，使经济适用房与纯商品房界限模糊 经济适用房是具有社会保障性质的政策性商品住房，理应有一个数量上的限制，不宜全面铺开。但在1998年国家决定全面推进经济适用房建设之初，其目的并不全是为了解决城镇中低收入家庭的住房困难，还有扩大内需、拉动经济增长的本意。但由于中国的人口结构还不是橄榄形，中低收入家庭占了人口的70％，因此经济适用房成了国家要发展的住房供应体系的主体。正是这种政策定位上的模糊，使得经济适用房很难与纯商品房区分开来，也就注定了经济适用房在实际建设中要在政策房与纯商品房之间摇摆。 在政策定位不明确的前提下，政府对经济适用房的管理也不够规范。经济适用房政策的核心是解决约70％城镇中低收入家庭的住房困难问题，要让该政策落实，必须对经济适用房的消费建立一整套规范的管理机制。但很多地方管理不够规范，缺乏有效监管，集团购买经济适用房、高收入者购买多套经济适用房用于投资等背离政策初衷的事情大量出现也就不足为奇了。 1.2 补贴对象偏差，背离了为中低收入家庭予以补贴的初衷 国家出台经济适用房政策的本意是想给中低收入家庭以补贴，以帮助其实现购房意愿。但是政府采取的是政策补贴的办法，补贴的直接对象是开发商，政府希望能借此直接降低房屋的建设成本。但是，这种做法至少存在以下几个问题：其一，开发商对政策优惠信心不足，无法落实政府规定的限价，直接导致了经济适用房的供应不足。其二，减少了大量土地转让收入和税收收入，甚至政府也背上了沉重包袱：因经济适用房小区建设地点通常离主城区较远，市政基础设施普遍薄弱，完善小区水、电、气、道路、排水等基础设施已需大量资金投入，还要承担市政项目如中小学、周边道路、桥梁等建设的任务。其三，高收入家庭和开发商因此而获利。国家减少的土地转让收入和税收收入，很多进了高收入家庭和开发商的口袋。虽然国家及地方对购房者的申请条件进行了限制，但对许多高收入者而言，隐瞒现有住房水平，取得一张符合规定的收入证明并非难事，而且购房资格的审核由开发商监理，而开发商为了达到尽快销售房屋的目的，对购房资格的审核也就无法保证公正、客观、准确。因此导致大量的经济适用房被富人买走。 1.3 经济适用房和商品房市场双轨制运行，妨碍了房地产市场的健康发展 中国住房供给体系由商品房、经济适用房和城镇廉租房构成。如果不考虑城镇廉租房，中国房地产市场就形成了经济适用房和商品房双轨制运行的奇特现象。这种双轨制主要体现在以下几个方面：其一，就土地供给方式而言，商品房使用的土地采用以拍卖、招标为代表的出让方式，而经济适用房使用的土地采用行政划拨方式。其二，就房屋价格而言，商品房实行市场定价，而经济适用房实行政府指导价。其三，就房屋产权而言，商品房的买受人对其房屋享有完整的所有权，可以自由地占有、使用、收益和处分，没有法律上的限制。而经济适用房的买受人对其房屋享有的是受到法律限制的所有权，是不完整的所有权。在同一地区建设同一标准的住房，出售价格却不一样，产权也不一样，造成同样商品同质不同价。这不符合市场经济条件下的商品价值规律，妨碍了中国房地产市场的健康发展。 1.4 价格优势不明显，经济适用房“不经济” 经济适用房用地实行政府划拨并减免有关税费，目的是降低房价，让利于民，以此解决中低收入家庭的住房困难。然而，在实际管理中，开发商虚列成本、抬高价格的行为比较普遍，大大超越了城镇中低收入家庭的实际承受能力，从而使得这些居民只能望房兴叹。仅以北京为例，经济适用房价格平均在3000元以上，而生活在最基层的普通百姓一个月收入不过1000元左右，要买一套70—80平方米的房子大概就需要30万元左右，不攒上30年是没有能力住上经济适用房的。① 如此一来，经济适用房政策解决困难家庭住房的初衷难以落实。安居才能乐业，长期不能安居的一些人情绪极易波动，有的还造成子女上学和娶亲的困难，为社会安定埋下隐患。 1.5 人为制造贫民区，容易引发社会问题 定向建房、困难家庭集中购房的传统经济适用房运作方式，等于把经济适用房买受人的脑门上贴了一个标签：“穷人”，大人抬不起头来，小孩自尊心受损伤，年轻人难找对象，很多人会想方设法逃离这个小区，甚至把房子租出去，另外租一处自己住，这种现象已经产生了。长此以往，经济适用房小区就会形成贫民窟。② 自尊是人之本性，人在失去自尊时，同时会失去奋斗精神，这对困难家庭的脱贫致富不利。同时，由于困难家庭集中，根据以往经验，取暖费、物业服务费的征收也很困难，极易引发矛盾，不利于城市和谐发展。 1.6 环节过多，容易滋生“寻租”行为
