一、西宁市房地产的现状 （一）西宁市房地产开发经营情况 根据工商、房地产管理部门注册及房地产经营审批情况的调查，西宁五区三县注册登记的房地产企业为292户，取得国家2级以上资质的49户（其中一级资质1户），实际从事房地产开发经营的企业为194户（含外商投资企业13户）。 自2003年以来，房地产企业共计开发商品房面积459.11万平方米，竣工商品房45437套，销售商品房42184套（包括建还回迁户），取得销售收入298,068.9万元。空置房4253套。 （二）西宁市房地产企业税收征管现状 房地产企业税收征管现状。西宁地区2003年至2005年房地产业累计征收各税为26,302万元，其中：征收营业税20,998万元，企业所得税1,271.82万元。申报累计利润总额为-10,335万元，征收企业所得税1790万元。西宁市地税局同期税收收入总额为244,152万元，房地产业税收收入占全部税收收入的比例为10.77％。 营业税方面则表现为税收增幅与房地产业销售收入增幅不完全同步，据房地产业主管部门统计的应税成交金额相比，2003年至2005年，西宁市房地产业营业税的征收率都低于100％。近3年，西宁市商品房销售增长迅猛，而同期房地产企业所得税不增反降，依据实缴的企业所得税推算房地产业利润率，2003年到2005年分别为4.3％、3.6％、2.1％，根据纳税检查结果反映，房地产行业的平均利润率不会低于10％，这一现象反映出企业所得税没有足额申报。 从房地产管理部门了解到，西宁地区2003年至2005年底，二手房成交金额13,022万元，从交易情况看，由于二手房市场不发达，加之税务与房地产管理部门没有建立相应的信息交流共享平台，税务控管难度大，由于居民个人交易点宽面大，给税收清缴工作带来极大的难度，税源流失的情况比较严重。自2005年西宁地税局向房地产交易中心驻点征收后，情形有了较大的变化，2005年11月至2006年10月，二手房交易共计征收税款486万元，有效地遏制了税款的流失。 西宁市地方税务局从2006年开始加大了对房地产行业税源的监控和征缴力度，建立了与房产管理部门的协税体制，使税收征管状况得到了改善。2006年1至9月份税收收入总额76,033万元，其中房地产税收总额为10,472万元，房地产税收比重上升至13.77％，较年同期增长20.28％。 （三）房地产税收检查情况 西宁市地税局稽查局2004年至2006年累计检查房地产企业192户（次），查补税款总额6,050.42万元，查补入库税款5,764.19万元。累计查补营业税3,442.64万元。查补企业所得税2,465.36万元，查补其他各税142.42万元，查处入库罚款86.17万元。查补各税占房地产税收收入总额的21.91％。说明房地产行业在纳税申报、税务管理方面存在一定问题。 二、房地产税收检查中的问题 房地产企业都是跨年度、跨地域滚动开发，具有经营周期长、中间环节多、产供销体系复杂，在税收检查中发现问题有： （一）财务核算不健全、不规范 会计法和税法均要求房地产企业核算时应遵循权责发生制和配比性原则，而从检查的情况看，很多企业财务核算不健全、不规范，成本核算混乱，收入与支出不相匹配。房地产经营企业从开发到竣工、到发售清盘没有按相应的项目归集成本费用，而是按实际发生额不分项目全部计入，甚至存在工程项目已竣工验收且交付使用，仍然不结转收入。 （二）票据不合法、不真实 财务核算的票据必须真实、合法、有效。有的企业以套开发票多列费用，甚至有的企业以假发票虚列费用等手段大肆偷逃企业所得税，而查证此类税收违法行为需要进行大量的外调，往往时间又不允许。例如：企业利用用工人员的多变性，不稳定性，加大工资支出，虚列费用，导致应纳税所得额的减少。 （三）计税营业额申报不准确 从检查中发现，有相当一部分纳税人故意缩小计税营业额，少申报营业税及附加。比较常见的有：1、价外费用或代收费用不计算营业额内，即房地产销售时，向住户收取的价外费用或代收费用，在会计处理上不计或少计收入，或直接冲减成本，导致营业额的减少，偷逃税款；2、以房换地、以房产抵偿债务不计应税营业额，用商品房抵顶银行借款本息，抵顶应支付的建安工程款、广告费用、水电费用等支出直接记入应付款科目，不计销售收入，不申报纳税；3、还建房拆迁面积偿还部分不计营业收入，偷逃税款；4、将预收房款记入“其他应付款”等往来账目上，对已开具发票的销售行为，不及时结转收入，挂往来账，长期不申报纳税。还有的采取把售房款长期存储在个人账户，随意调节当期应结转的收入，隐瞒收入；5、个人购房按揭款记入“应付账款”，不申报纳税。开发企业收到贷款后不作销售收入处理，而是挂在“应付账款”往来科目上，延迟纳税；6、以房抵顶应分配给投资者的利润不计应税营业额；7、经济实用房和职工集资应税房等划分不清；8、出租房屋收入不申报纳税。
