[中图分类号]D923[文献标识码]A[文章编号]1002-7408(2007)07-0081-03 建筑物区分所有权，是指数人区分一建筑物而各专有其一部分，各人就专有部分享有单独所有权。[1]就该建筑物及其附属物的共同部分，推定由各所有人共有。建筑物区分所有权人由于相邻关系和共有关系的存在，为维持和谐生活秩序，必须对区分所有建筑物进行共同管理。为实现这一目的，通常由全体建筑物区分所有权人组成建筑物区分所有权人组织[2] 对建筑物及其附属设施进行管理。 在我国，民事法律尚未对建筑物区分所有权的基本法律概念和基本法律关系作出界定。区分所有建筑物、建筑物区分所有权人组织是新生事物，建筑物区分所有权人对自己的权利义务不甚了解，对于区分所有建筑物的自治管理更是陌生。建筑物区分所有权人组织建设方面需要国家的大力支持。行政机构在支持、指导和监督建筑物区分所有权人组织建设方面具有不可或缺的重要作用。 一、行政机构对建筑物区分所有权人组织的指导监督职能 在物权法尚处于起草阶段，而区分所有建筑物社区管理又面临诸多问题，急需法律规制的背景下，国务院于2003年6月颁布了《物业管理条例》。该条例是目前我国规范区分所有建筑物管理，规范建筑物区分所有权人组织制度的最高位阶的法规。《物业管理条例》系行政法规，规定了国家行政部门在区分所有建筑物社区管理方面的职责：国务院建设行政主管部门负责全国区分所有建筑物社区管理活动的监督管理工作。县级以上地方人民政府房地产行政主管部门负责本行政区域内区分所有建筑物社区管理活动的监督管理工作。此外，公安、财政、价格等行政主管部门在相关工作中也依法承担着相关的监督管理职责。《物业管理条例》的这些规定，突出的反映了国家行政部门对区分所有建筑物社区的管理方面重要的指导、支持、监督、管理作用。 (一)制定区分所有建筑物社区管理的相关配套法规 行政机构制定区分所有建筑物社区管理的相关配套法规，将《物业管理条例》的规定进一步具体和细化，为指导建筑物区分所有权人组织建设，规范物业管理企业的行为，保护建筑物区分所有权人利益初步提供了具有操作性的法律依据。 行政机构制定区分所有建筑物社区管理的相关配套法规，分为国家和地方两个层面。国务院建设行政主管部门负责制定与《物业管理条例》配套的部门规章和规范性文件，涉及对从事区分所有建筑物管理活动企业的资质管理，物业管理企业物业服务收费管理，共有部分专项维修资金的收取、使用和管理等。县级以上地方人民政府、房地产行政主管部门则结合本地特点制定当地的配套法规和实施细则。各省市也纷纷出台具体实施《物业管理条例》及其配套办法的规范性文件。 (二)指导和监督建筑物区分所有权人组织的工作 区分所有建筑物社区所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门具体负责对区分所有建筑物社区管理的指导和监督，这主要包括两个方面，一是指导和监督建筑物区分所有权人组织的筹备和设立，二是在建筑物区分所有权人组织成立后，指导和监督其工作。 在指导和监督建筑物区分所有权人组织筹备和设立方面，区、县人民政府房地产行政主管部门负责指导建筑物区分所有权人代表、开发商组成建筑物区分所有权人组织筹备组进行建筑物区分所有权人组织筹备工作；指导建筑物区分所有权人组织筹备组组织建筑物区分所有权人召开首次建筑物区分所有权人会议，并选举产生建筑物区分所有权人组织执行机构，建立健全建筑物区分所有权人组织的组织机构；建筑物区分所有权人组织执行机构选举产生后，对建筑物区分所有权人组织的成立情况、建筑物区分所有权人组织议事规则、管理规约及执行机构成员名单等材料进行备案，以便对建筑物区分所有权人组织的工作进行监督。 在指导和监督建筑物区分所有权人组织工作方面，区、县人民政府房地产行政主管部门在发生应当召建筑物区分所有权人临时会议的情况时，责令不履行组织召开会议职责的建筑物区分所有权人组织执行机构限期召开建筑物区分所有权人临时会议；建筑物区分所有权人组织执行机构任期届满，未召开建筑物区分所有权人会议进行执行机构的换届选举，指派工作人员指导其换届工作；建筑物区分所有权人组织因故解散，指导监督建筑物区分所有权人组织做好建筑物区分所有权人共同财产清算工作；并负责处理建筑物区分所有权人、建筑物区分所有权人组织、物业管理企业在区分所有建筑物管理活动中的投诉。 (三)就区分所有建筑物社区管理追究有关方的行政责任 区分所有建筑物社区所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门对于违反法律规定，违反区分所有建筑物管理秩序的行为，依法追究有关方的行政责任，以维护区分所有建筑物管理秩序，确保区分所有建筑物社区，建筑物区分所有权人组织的健康发展。 区、县人民政府房地产行政主管部门所针对的违反法律规定、区分所有建筑物管理秩序的行为主体包括开发商、物业管理企业、建筑物区分所有权人组织、建筑物区分所有权人和其他人员。 区、县人民政府房地产行政主管部门对建筑物区分所有权人组织作出违反法律、法规决定，责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体建筑物区分所有权人；对建筑物区分所有权人组织执行机构有越权、不积极履行职责、违反法律法规规定等行为，侵害多数建筑物区分所有权人合法权益，情节严重或其行为严重影响社区安定和社会稳定，责令其即时解散，组织召开建筑物区分所有权人会议，重新选举产生建筑物区分所有权人组织执行机构。
