经过20多年的发展，我国初步形成了以银行信贷为主的住房金融体系。但这个体系目前还存在一些问题，不能完全适应住房市场发展和居民购房的需要。因此，有必要研究发达国家的住房金融体系，对于健全和完善我国住房金融体系具有十分重要的借鉴意义。 一、发达国家住房金融体系的国际经验 (一)美国的住房金融体系 美国住房消费信贷的基本形式是住房抵押贷款。美国金融机构利用长期积累的经验和现代信贷管理技术与方法，不断地创造新的、多样化的住房抵押贷款品种。目前，有可变利率抵押贷款、分级偿还抵押贷款、循环住宅贷款、标准固定利率抵押贷款、最后巨额付清抵押贷款、可调整抵押贷款、递加付款方法、分享增值抵押贷款、“一揽子”交易抵押贷款等，其中：分级偿还抵押品种和递加付款方法有利于年轻家庭购房。 美国具有完备的住房抵押贷款市场，包括一级抵押贷款市场和二级抵押贷款市场。一级抵押贷款市场的参与者有商业银行、储蓄机构(包括：储蓄、贷款协会、互助储蓄银行和信用合作社)、投资公司和养老基金等金融机构，主要是向购房者发放抵押贷款。美国联邦政府也参与一级市场，主要是对个人住房抵押贷款提供政府担保和保险。二级抵押贷款市场的参与者主要是具有政府性质的联邦国民抵押贷款协会、政府国民抵押贷款协会、联邦住房贷款抵押公司和许多私人公司，它们通过经纪人发行抵押贷款相关证券来获得资金，然后用这些资金在一级市场上购买抵押贷款。 个人住房抵押贷款证券化是美国住房金融体系的核心，其运行机制是：银行等金融机构在一级市场发放住房抵押贷款，在二级市场将贷款出售给特殊目的公司即上面的二级市场参与者，银行资产负债表上的抵押贷款被转变为现金，从而抵押贷款的信贷风险随着贷款的销售转移到特殊目的公司。从二级市场买入抵押贷款的特殊目的公司，通过发行抵押贷款相关证券等债务工具筹集购买所需的资金，并将所购的抵押贷款作为他们发行债务的担保。这样，抵押贷款资金最终来源于从二级市场购买抵押贷款相关证券的投资者。个人住房抵押贷款证券化不受限于仅通过银行存款筹集资金，有效地防范了信贷风险，有利于住房抵押贷款的发放。 (二)德国的住房金融体系 住房储蓄是德国住房融资的主要手段。据统计，德国40％—50％的房款来自于住房储蓄贷款，30％—40％来自于各种商业性抵押贷款，其余10％—20％是家庭积累。德国住房储蓄制度具有以下特点：一是客户自愿与住房储蓄银行签订一定金额的住房储蓄合同，并按月向银行存款，在存款总额达到合同金额一半时，即可向银行申请合同全额的购房贷款。二是存贷款利率低于商业贷款利率且固定不变，有利于减轻购房户的经济负担。三是由专业的住房储蓄银行经营，其它银行不得从事住房储蓄业务，所吸纳的资金必须专款专用，封闭运行，保证资金安全运营和储户利益。四是国家对住房储蓄实行奖励、免税的政策鼓励。如对首次签订住房储蓄合同的储户，凡家庭年储蓄金额达到1600马克，单身储户达到800马克的，政府通过财政补贴给予10％的奖金。 除住房储蓄外，各种商业性抵押贷款是德国住房融资的重要手段。目前，有私营的专业抵押银行、消费信贷银行、投资公司、房屋建筑贷款协会、担保银行、邮政储蓄银行、公共房屋信贷协会、互助储金信贷社和保险公司等，它们可以满足不同购房者多样化的需要。其中，抵押银行是德国对居民购房予以长期贷款的最大银行。德国住房金融另一个特点是一个借款人可以在一个以上的银行和金融机构取得贷款。 此外，为鼓励私人建房和购房，向私人提供低息建购房贷款，国家设立了具有保障性质的建房贷款制和建房互助储金制。 (三)英国的住房金融体系 在英国，住房抵押贷款是购房者重要资金来源。据统计，英国约有四分之三的住房是通过抵押贷款购买的，约85％的工薪阶层都以住房抵押贷款的方式购房。 英国抵押贷款机构有住房信贷银行、住房协会和其他专门的抵押贷款放贷机构。据统计，2003年，抵押贷款中有71％来自住房信贷银行，14％来自住房协会，其余15％来自其他专门的抵押贷款放贷机构。贷款机构根据购房者的年龄、工资收入和购房目的等综合因素确定贷款金额，贷款额通常为房价的70％—90％。贷款购房者按月向贷款银行还本付息，一般情况下需10—20年。此外，英国住房抵押贷款还有许多与人寿保险、养老基金等资本市场的契约工具相结合的贷款组合。 英国实行分支行制的金融组织形式。分行制、存款型的商业银行和住房协会组成了全国性的资金市场，通过这些存款机构的分支网络能以最低的交易费用实现资金的流动。英国没有必要、也不可能出现类似美国的抵押银行用发起、买卖抵押贷款的方式实现平衡地区资金的制度安排。而且，购房者平均7年调换一次住房，频繁换房使得提前还款现象普遍，贷款实际期限难以确定。这些都制约了二级抵押贷款市场的发展。 (四)日本的住房金融体系 日本重视建立官方和官、民结合的机构和组织，以保证政府住房政策、法令和计划的贯彻，最大的特点是建立了专门的政策性住房金融机构——住宅金融公库。住宅金融公库主要是为向其他金融机构和银行筹措资金较困难的国民提供建、购房贷款。住宅金融公库融通长期低息资金，资金来源除资本金和向政府借款外，还有财政拨款或通过财政筹集的邮政存款、保健年金、国民年金以及政府担保的公团和公库发行的住宅债券。住宅金融公库发放的贷款，条件优惠，偿还期长，利息较低。此外，申请贷款者的自有资金不能少于房价的20％，并对贷款与房价的比例有一定限制，一般每年偿还贷款的比率为家庭年收入的18％左右，最高不超过25％—30％。
