住房制度改革是经济体制改革的重要内容之一。改革开放以来我国进行了多次住房制度的改革，但离实现住房建设和分配商品化、社会化、货币化的房改目标还有很大差距。1998年新一轮的住房制度改革又拉开了序幕，以货币分房取代实物分房将从根本上改变我国住房分配制度，是我国城镇住房制度改革的必然趋势。 一 虽然城镇住房分配货币化改革对于促进住房建设发展，满足居民日益增长的住房需求，建立适应市场经济发展需要的新住房制度具有重要意义。但是，当前切断实物分配的福利分房制度，实现住房商品由个人货币购买还存在一系列问题： 1.住房资源配置机制和住房市场主体尚未形成。住房分配货币化改革的实现前提是有开放的住房市场，住房资源以市场配置为基础，市场活动的主体是房地产开发商、中介服务者和购房者。但是目前各城镇房地产开发经营的商品房、安居工程房，表面上看有市场活动主体和买卖关系，但严格讲不符合房地产开发经营和商品交换原则，更近似政府代办住房建设。因为(1)住房资源的动员、建设多少住房、价格如何确定，在很大程度上不由市场调节，也不是房地产商决定，而是政府意志。特别是安居工程房，基本上是由政府制定计划，指定承建单位，供给房改资金和信贷资金，并由政府有步骤有组织地实施。而且开发出的住房价格高低，购买对象及销售方式，也由政府规定。(2)房地产开发公司没有严格的成本核算，不承担或没有完全承担经营风险，公司获利主要靠土地、税费、贷款等含金量政策。(3)据有关城市调查资料显示，在市场购房者中私人和私营企业占购置费的20%，三资企业占2%，国有单位购置量占78%。基本上是国家机关和国有企事业单位从房地产开发公司购回住房，再以收取象征性房价由职工购买有限产权房。由此可见，在我国的住房市场中，住房资源配置不是（至少不完全是）以市场为基础，市场活动的主体也尚未形成。 2.住房商品货币化购买的市场体系还不健全。住房商品货币购买不仅要求有出售、出租等渠道，更要求住房市场本身体系健全，包括土地市场、抵押市场、估价市场、经纪人市场、法律签约市场、典当市场、信托市场、使用消费服务市场和物业管理市场等等的健全和完善。但是在我国的住房市场体系中，上述市场有些基本上没有发展起来，就是已经发展的评估市场、出售市场、牧业管理市场、消费服务市场也很不规范，欺诈之事时有发生。开发商和各类市场经营者不仅用消费者的钱赚消费者的钱，还让消费者上当受骗，骗取钱财。由于住房市场体系不健全和不规范，致使消费者时常购买到质量低劣房，甚至会遇上到合同交房之日，开发商还未获得土地使用权的荒唐之事，消费者常常为此蒙受经济损失或承受精神负担。这种情况如果得不到改变，很难相信人们会乐于买房，也少有人敢以住房为投资工具。 3.住房商品货币化购买缺乏相关制度的配套改革。(1)收入分配制度的配套改革。要实现住房商品货币购买，就必须相应进行工资制度改革。除私营业主、个体户外，所有职工的工资都应是全显性工资，即工资包含住房基金和劳动力再生产的一切费用。但是目前我国各级国家行政机关、事业单位和大部分国有企业，实行的仍是半显性工资制，住房基金没有或没全部进入工资收入。低工资收入使得个人没有足够的支付能力购买住房，可见，工资收入分配关系不理顺，货币购房的改革难以顺利推进。(2)企事业单位制度的配套改革。目前全国大多数城镇的单位自管公房约占住房的70%，这对货币化房改产生了两方面的影响：一是由于当前企业内部约束机制不健全，有些国有企业特别是国有大公司，企业财大气粗，不仅职工高工资，而且房改时还一次性补一大笔购房款，形成职工住房基金的重复。而另一些国有老企业，历史包袱重，职工工资不高，住房条件差，企业也无资金补偿职工住房基金。二是住房个人货币购买成为私人财产，房改中企事业单位既想从中得到好处，又怕单位失去有房管房分房的权力与好处。因而住房分配货币化改革不仅涉及工资制度，还涉及企事业单位制度改革和职能的界定，涉及到社会服务社会办的改革。(3)财政制度的配套改革。在我国，行政事业单位的预算外资金规定为收费单位自收自支，由单位所有、使用和管理，任何单位不得平调。但有些单位收费项目多，有些单位收费项目少，造成单位之间“贫富不均”。如果今后预算外资金还是自收自支，自行管理和使用，肯定妨碍住房分配货币化改革，因为预算外资金的不平衡，形成各单位职工在购房支付能力上差异悬殊，社会不公将导致社会矛盾激化。总之，如果货币化房改缺乏国民经济体制中相关制度的配套改革，是无法顺利进行的。 4.房价过高也是制约货币化房改的一个重要因素。从职工现有购买承受力来看，房价高无疑是房改的难点之一。北京、上海等城市，房价占到普通家庭年收入的20倍以上，而国际上合理的住房价格目前一般为居民家庭年收入的3-6倍。在我国房价高的原因虽是多方面的，如开发商利润高，乱列支成本等，但政府既是市场主体和利益主体，又是宏观调节者，在房地产开发经营市场中的双重身份，不能不说是房价过高的重要原因之一。因为在我国城镇开发建设和解决居民住房问题的过程中，曾经有一个房地产“综合开发”的口号和模式。所谓综合开发，从内容上讲就是在一定的开发地域，包括各类房屋建筑物、附着物、基础设施、公用设施和各类配套建设，按统一规划、统一投资、统一设计、统一施工、统一分配、统一管理的要求，一步到位进行开发建设。开始搞综合开发时，主体是开发商，后来政府感到错了，综合工发作为组织城市建设的形式，主体应该是政府。于是政府既是房地产开发的宏观管理者，又是综合开发的主体和利益主体，既是运动员又是裁判员。但是综合开发需要大量投资，政府缺乏资金，于是只好将一些市政设施项目摊给开发公司无偿完成。理论界称此为收取实物地租。后来以高地价和收取配套建设费代之。这些实物地租或收取的地价、配套费，占到房价的一半。1994年《城市房地产管理法》颁布以后，“综合开发”悄然隐迹，但地价大幅上涨，且收费不断增加，有的城市收费多达100多项。虽然国家采取果断措施，曾砍掉了几十项收费项目，但至今绝大多数省会城市的住房价格与双职工家庭工资收入之比仍高达15.76倍，远远高于世界银行所提供的关于房价与家庭收入3:1到6:1的比例。可以断言，如果房价过高的问题得不到解决，将很难形成货币购房的供求关系。
